Quy định diện tích phân lô, tách thửa: Tiến tới triệt tiêu nhà “siêu mỏng”?

[Romano]

UBND TP Hà Nội vừa hoàn thành dự thảo quy định về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Các chuyên gia đánh giá, quy định trên sẽ góp phần giải quyết vấn nạn “nhà siêu mỏng, siêu méo” phát sinh trong thời gian tới.

Quy định chặt chẽ về diện tích tách thửa

Căn cứ theo dự thảo "Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP Hà Nội”, tại 4 quận lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng), những lô đất đủ điều kiện để tách thửa phải đáp ứng đủ điều kiện không nhỏ hơn 30m2. Trong khi đó, tại thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại (Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ) không được nhỏ hơn 40m2.

Đối với các địa bàn còn lại không nhỏ hơn hạn mức tối thiểu quy định tại Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định đối với thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện có đường vào, trường hợp chia tách thửa đất hình thành ngõ đi thì ngõ đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 1m trở lên đối với địa bàn 4 quận lõi và 2m trở lên đối với địa bàn thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại.

Thời gian qua, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội tồn tại và phát sinh hàng trăm công trình nhà ở được xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện về kích thước, hình dạng (hay còn được gọi là công trình “siêu mỏng, siêu méo”).

Tính đến thời điểm hiện tại, theo số liệu tổng hợp báo cáo của Sở Xây dựng, toàn TP vẫn còn 130 công trình dạng này tồn tại, phát sinh từ giai đoạn sau năm 2005 và trước 2019 vẫn chưa thể xử lý.

Đây không phải là vấn đề mới và cũng đã được dư luận đề cập đến như một căn bệnh nan y trong quá trình đô thị hóa, nhưng cho đến nay cơ quan quản lý Nhà nước vẫn chưa tìm ra được giải pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để vấn nạn này.

Nhà "siêu mỏng, siêu méo" không chỉ làm mất mỹ quan đô thị, mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, thậm chí gây nguy hiểm cho người dân.

“Như vậy, dự thảo lần này có quy định cụ thể hơn về diện tích được phép tách thửa và phân loại chi tiết hơn cho từng khu vực. Tôi cho rằng, với quy định này sẽ góp phần hạn chế, tiến tới triệt tiêu những thửa đất không đủ điều kiện về diện tích nhưng vẫn được xây dựng nhà ở” - thạc sĩ Trần Tuấn Anh - chuyên gia về quy hoạch đô thị nhìn nhận.

...nhưng cần căn cứ vào thực tế

Theo chuyên gia Trần Huy Ánh, trong quá trình kiện toàn hạ tầng đô thị, đặc biệt là việc mở rộng và xây dựng mới các tuyến đường giao thông, TP Hà Nội sẽ còn xuất hiện nhiều thửa đất có diện tích không đủ điều kiện để xây dựng nhà ở. Việc ban hành quy định về điều kiện tách, hợp thửa sẽ là công cụ để cơ quan quản lý Nhà nước căn cứ vào đó phục vụ công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn. Nhưng vẫn còn đó rất nhiều vấn đề phức tạp tồn tại, như diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng hình thành sau khi làm đường hay câu chuyện thừa kế, cho - tặng nhà, đất trong trường hợp gia đình có nhiều người... sẽ xử lý ra sao?

Vì vậy, không nên thực thi một cách cứng nhắc những quy định trong văn bản pháp quy.

"Quy định mang tính hành chính cũng sẽ nảy sinh cơ chế “xin - cho”, những đối tượng lách luật trục lợi vẫn còn đất sống. Vì vậy, quy định quản lý về tách thửa phải định tính, định lượng, cụ thể phải phân loại và xác định rõ đối tượng có nhu cầu tách thửa thật sự. Tách thửa phải coi như chính sách nhà ở cho người dân địa phương có nhu cầu để ở thực sự" - Luật sư Trần Đức Phượng.

“Lấy ví dụ về một thửa đất trong một gia đình đông con, khi không thống nhất được vấn đề thừa kế phải chia năm, sẻ bảy không đủ diện tích tách thửa theo quy định, thì Nhà nước vẫn phải tôn trọng quyền của công dân. Nếu như không cho phép là sai luật và người dân sẽ thực hiện những giao dịch “ngầm”, như vậy càng khó khăn trong quản lý, người dân cũng có thể gặp rủi ro và dẫn tới thất thu nguồn thuế” - chuyên gia Trần Huy Ánh phân tích.

Còn đối với những thửa đất hình thành sau khi làm đường không đủ điều kiện xây dựng nhà ở, theo chuyên gia Trần Huy Ánh, cơ quan quản lý Nhà nước cần áp dụng đúng theo cơ chế thị trường, đó là sử dụng công cụ tài chính để điều chỉnh, như phương pháp trưng mua nếu người dân không thỏa thuận được với nhau, chứ không thực hiện theo chính sách đền bù, sau đó đưa ra đấu giá và ưu tiên quyền cho những hộ gia đình liền kề với mảnh đất đó. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất, những chính sách đưa ra cần phải căn cứ vào thực tế dự vào việc rà soát, đánh giá tác động chính sách.