Hệ lụy sẽ nhãn tiền nếu áp thời hạn 50 - 70 năm cho chung cư

[Romano]

GS Đặng Hùng Võ vừa có cuộc trao đổi với Kinh tế & Đô thị xoay quanh đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng, về áp niên hạn cho các chung cư cũng như cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn từ 50 - 70 năm.

Ông cho biết, đề xuất này không phải là mới vì Bộ Xây dựng đã từng đưa ra trong lần xây dựng dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 nhưng không được Quốc hội chấp nhận.

Không phải giải pháp tối ưu

Thưa ông, hẳn là ông đã nghe về những ồn ào, có phần dậy sóng trên các phương tiện truyền thông về đề xuất áp niên hạn cho nhà chung cư của Bộ xây dựng? Quan điểm của ông về đề xuất này thế nào?

- Tôi đã đọc các luồng ý kiến khác nhau trên báo chí và mạng xã hội; đồng thời cũng được nghe nhiều chia sẻ từ các cuộc gọi trực tiếp cho tôi xoay quanh vấn đề này. Phần đông đều tỏ ra lo lắng vì sợ tài sản tích cóp cả đời sẽ tiêu tan, nếu nhà chung cư hết hạn sử dụng. Tôi cho rằng, lo lắng của cư dân là hoàn toàn chính đáng. Nếu đề xuất này chỉ để giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cũ được thuận lợi, theo tôi đây không phải là giải pháp tối ưu. Bởi lẽ, đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu, yên tâm “an cư lạc nghiệp”.

Ông có nói đến vấn đề “an cư lạc nghiệp”. Thế nhưng thực tế, việc các chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng cũng đang đe dọa đến sự sống của người ở đây. Ví như Hà Nội, từ năm 2016 đã công bố 42 công trình chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm nhưng đến nay hầu như vẫn “án binh bất động”. Điều này, chẳng phải đang ảnh hưởng tới tư duy an cư của không ít người hay sao, thưa ông?

- Chúng ta phải xem xét vấn đề “an cư lạc nghiệp” trên nền tảng của văn hóa, phong tục tập quán, tư duy của người Việt chứ không nên đặt vào một vấn đề cụ thể là cải tạo chung cư cũ, vì còn có giải pháp khác cho nó.

Tôi còn nhớ thời điểm năm 2010 - 2011, Bộ Xây dựng từng đưa ra vấn đề sở hữu nhà. Khi đó, Bộ cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ.

Bên cạnh đó, cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Bộ Xây dựng cũng lý giải do giá nhà đất ngày càng tăng cao khiến cơ hội để sở hữu nhà ở riêng của đại bộ phận người dân sẽ khó khăn, vì vậy cần đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở cho thuê.

Tới năm 2013, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở 2014 - tức sửa đổi luật Nhà ở 2005, Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư nhưng Quốc hội đã bác bỏ.

Việc Quốc hội bác bỏ không hẳn chỉ do nhiều ý kiến không đồng tình và bày tỏ sự bất an về đề xuất của Bộ Xây dựng. Tôi nghĩ, ngoài việc lắng nghe tâm tư của người dân, Quốc hội làm luật còn xét trên nền tảng văn hóa của người Việt.

Điều này là thế nào, ông có thể nói rõ hơn không?

- Ở nước mình, gia đình là tế bào của xã hội. Vì thế, nơi ở phải yên ổn, bền vững cho hộ gia đình, từ thế hệ nọ nối tiếp thế hệ kia, mới tạo được sự yên tâm làm việc. Làm khác đi xã hội sẽ thiếu ổn định và bền chặt. Áp niên hạn cho nhà chung cư - tài sản tích cóp cả đời của gia đình có nguy cơ mất trắng, không thể thừa kế cho con cháu an cư lạc nghiệp, tạo sự bất an cho người dân, bất ổn cho xã hội.

Xây dựng luật, Quốc hội cũng phải xem xét, cứ trên nền tảng văn hóa, phong tục tập quán, tâm thức và tình hình kinh tế - xã hội nội tại mới hiệu quả, chứ không thể xây dựng luật chỉ để thuận tiện cho quản lý. Đó là lý do mà lần đề xuất trước, Quốc hội không đồng tình.

Đề xuất lần này, Bộ Xây dựng cho biết đã tham khảo các nước trên thế giới. Tôi nghĩ, không phải cái gì cũng học thế giới được đâu, kể cả nước có tương đồng với mình về mặt thể chế. Tôi ví dụ thế này, ở các nước công nghiệp phát triển, điều kiện kinh tế - xã hội họ khác mình, cá nhân được xem là tế bào của xã hội, cá nhân lớn lên trước tiên tự lo được cho bản thân và được bảo trợ. Do đó, họ quan điểm thuê được chỗ ở là đủ điều kiện để lạc nghiệp, vì đồng lương đã có đủ tiền chi cho thuê nhà.

Còn ở ta, lương phần lớn vẫn chưa đủ sống, thậm chí đi làm vẫn phải nhờ vào bố mẹ, anh chị em hỗ trợ. Để có một cái nhà hoặc căn hộ là cả vấn đề. Vậy nên, nếu áp niên hạn cho nhà chung cư sẽ xảy ra sự bất ổn trong xã hội; gây ra những hệ lụy nhãn tiền là điều không tránh khỏi.

Làm rối thêm hệ thống pháp luật

Như ông nói thì có vẻ, đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ gây hệ lụy?
- Tôi cho là có 2 hệ lụy nhãn tiền nếu đề xuất áp niên hạn sử dụng chung cư 50 - 70 năm được thông qua. Thứ nhất, tạo sự bất ổn trong xã hội bằng việc phá vỡ kết cấu gia đình truyền thống với tâm thức “an cư lạc nghiệp” như đã nói ở trên.

Thứ 2, dẫn tới mục tiêu phát triển đô thị nén không thực hiện hiệu quả. Như chúng ta đã biết, quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén.

Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở TP mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả, vì tâm thức “an cư lạc nghiệp”. Như vậy sẽ phát triển nhà ở manh mún và không thể nào thực hiện được đô thị nén, đô thị thông minh; không hóa giải được những bức xúc về ùn tắc giao thông, môi trường… ở TP lớn.

Trong khi đó, thói quen sử dụng nhà chung cư của chúng ta chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây, nếu đề xuất này được áp dụng, tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đó là tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ suy giảm, tạo ra sự mất cân đối cung - cầu.

Hơn nữa, chúng ta cũng chưa thể khẳng định, khi áp niên hạn chung cư thì giá căn hộ sẽ giảm. Bây giờ đang có cả nhà chung cư sở hữu lâu dài và có thời hạn thì việc chung cư có thời hạn giá giảm hơn 20 - 30% được thấy rõ vì có sự so sánh.

Song, khi quy định áp niên hạn tất cả nhà chung cư đều 50 - 70 năm, chúng ta nói rằng giá căn hộ sẽ rẻ phù hợp túi tiền nhiều người, tôi cho là chưa có căn cứ. Cơ sở nào để người dân có thể tin ngay là giá sẽ rẻ, khi mà những chiêu trò, làm giá BĐS vẫn đang tồn tại.

Có lẽ, Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. Vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp.

Xây dựng sửa đổi Luật Nhà ở cần tập trung vào nhà ở, không nên lan man sang đất. Đất để làm nhà ở như thế nào, thời hạn ra sao sẽ xem xét trong sửa Luật Đất đai đang tiến hành. Việc dùng Luật Nhà ở để điều chỉnh Luật Đất đai chỉ khiến hệ thống pháp luật rối như canh hẹ, vấn đề cốt yếu vẫn không giải quyết được.

Vậy theo ông, có giải pháp nào hiệu quả cho vấn đề cải tạo chung cư cũ?

- Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ triển khai chậm một phần lớn vì ách tắc trong quy định về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, ví dụ: đối với chung cư không phải cấp D (công trình hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay) phải có sự đồng thuận 100% hộ dân.

Thực tế cho thấy, chẳng có gì mà đạt được 100% sự đồng thuận, mọi việc cứ đạt được 2/3 nhất trí là người có quyền quyết định yên tâm rồi. Đây cũng là nguyên tắc dân chủ tập trung trong phát triển kinh tế, cứ theo thế mà quyết định, miễn là phương án cải tạo được lập phải khách quan, minh bạch và có đủ phân tích kỹ lưỡng về tài chính, lợi ích của từng bên. Các nước khác có hoàn cảnh tương tự họ cũng làm như vậy, rất hiệu quả.

Cùng đó, khi cải tạo chung cư cũ không nên giao theo kiểu phát chẩn, DN này làm tòa này, DN kia làm tòa kia mà nên giao cho 1 DN làm cụm nhà chung cư. Làm như vậy, sẽ tạo ra được lợi ích nhiều hơn cho DN khi triển khai và tạo được quần thể đô thị một cách thống nhất cả về hạ tầng, cảnh quan, tiện ích.

Còn về tương lai để không lặp lại việc khó khăn trong cải tạo chung cư cũ như hiện nay, chúng ta nên được giao cho cộng đồng cư dân, họ có quyền và trách nhiệm huy động nguồn lực bảo trì và cải tạo. Mọi việc liên quan đến ngôi nhà được dự định từ trước và ghi nhận trong hợp đồng mua căn hộ.

Ví dụ thay bằng nộp 5% phí bảo trì một lần như hiện nay, chúng ta sẽ qui định số tiền nộp phí bảo trì hằng năm của mỗi căn hộ vào một tài khoản của một ngân hàng được pháp luật ấn định (ngân hàng bảo lãnh dự án).

Số tiền này nhỏ thôi nhưng tích tiểu thành đại và nó vẫn được ngân hàng sử dụng để tiền đẻ ra tiền theo qui định của pháp luật. Khi nhà chung cư đó hết niên hạn sử dụng, số tiền này có thể thực hiện việc xây lại tòa nhà và có qui định cụ thể cho việc này.

Xin trân trọng cảm ơn ông!