Mỹ: Khai phá sản có cơ hội giữ được nhà

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Khi người chủ căn nhà mở thùng thư, cầm tờ thông báo của ngân hàng chủ nợ xiết nợ căn nhà (foreclosure notice), ông bà ta hiểu là họ đã không còn giải pháp nào khả dĩ giúp giữ được căn nhà.

Tuy nhiên, trước khi đến lúc như vậy, có một giải pháp mà nhiều người đã không thực hiện, dù nó hiệu quả, để có thể giữ lại căn nhà, hay ít nhất cũng chặn đứng ngay hành động xiết nhà của chủ nợ.

Chúng tôi muốn nói tới việc khai phá sản (bankruptcy)
Đây không phải là việc “làm đại” hay làm liều, mà cần cân nhắc kỹ lưỡng với sự cố vấn của một luật sư. Nhiều người không hiểu, cứ nghĩ rằng nếu khai phá sản thì ảnh hưởng nghiêm trọng tới bản tiểu sử tín dụng, chẳng khác gì việc để căn nhà cho chủ nợ xiết nợ.
Nói đúng ra, khai phá sản cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điểm số tín dụng, nhưng thời gian bị ảnh hưởng ngắn hơn.
Khai phá sản, dĩ nhiên, không phải là giải pháp đầu tiên và tốt nhất cho tất cả mọi người chủ nhà đang gặp khó khăn trả nợ trên căn nhà. Việc đầu tiên là nên tiếp xúc ngay với ngân hàng chủ nợ, hay công ty dịch vụ thu nợ (loan servicer) đại diện cho chủ nợ. Thảo luận với họ để tìm một công thức trả nợ thích hợp với hoàn cảnh tiền bạc đang khó khăn của gia đình. Nếu quý vị không tự nói chuyện trực tiếp được với nhà tài trợ hay đại diện của họ, nên tới nhờ một chuyên viên thuộc tổ chức cố vấn được chính phủ công nhận (accredited credit counselor). Các người này được huấn luyện, có chứng chỉ xác nhận và biết cách can thiệp nhân danh quý vị.
Đừng nghe lời quảng cáo đường mật của những tổ chức bịp bợm mà tiền mất tật mang.
Người chủ nhà đối diện với khả năng bị xiết mất nhà, có một số lựa chọn để giới hạn tầm ảnh hưởng xấu đối với bản tiểu sử tín dụng (credit report) của mình, cho dù là sẽ bị xiết nợ mất nhà.
Thí dụ, nếu chủ nợ đồng ý để mình bán nhà dưới món nợ (short sale), quý vị có thể bán được căn nhà với giá bên dưới số tiền còn đang thiếu trên căn nhà. Quý vị cũng có thể đạt thỏa thuận với chủ nợ qua hình thức trao chìa khóa nhà và ký giấy tờ chuyển quyền sở hữu (deed in lieu) lại cho chủ nợ một cách êm thắm, thay vì để bị xiết nhà. Qua hai cách vừa kể, điểm số tín dụng của chủ nhà không thiệt hại nặng như khi để xiết mất nhà (foreclosed).
Nếu các giải pháp trên không thực hiện được, khai phá sản có thể là một giải pháp khác đỡ gây thiệt hại cho bản tiểu sử tín dụng.
Khi khai phá sản, tòa án ra lệnh đình chỉ tức thì tiến trình xiết nợ nhà. Nhờ vậy, chủ nhà và tòa án có thời gian để tìm cách giúp quý vị sắp xếp lại chuyện trả nợ.
Như trình bày ở trên, giả sử như quý vị cũng không cứu nổi căn nhà khi ra tòa, hậu quả của một vụ khai phá sản cứu nhà cũng nhẹ hơn là để mặc cho ngân hàng chủ nợ xiết nhà.
“Trong mắt của chủ nợ, quí vị đang tìm cách trả lại số tiền còn thiếu (những tháng chưa trả) và tiếp tục trả nợ điều hòa”. Một luật sư chuyên môn về khai phá sản ở tiểu bang Pennsylvania nói với chương trình truyền hình tài chính MSNBC: “Với một vụ xiết nợ nhà, quí vị coi như tự ý bỏ nhà sau khi đã không trả nợ suốt một thời gian nhiều tháng”.
Luật lệ khai phá sản, trên hết, là được tạo ra để giúp người gặp khó khăn tài chính một cơ hội tái tổ chức lại nợ nần, khởi sự làm lại cuộc đời.
John Ulzheimer, chủ tịch bộ phận giáo dục người tiêu thụ của công ty SmartCredit.com nhận xét: “Phần lớn những người nộp đơn khai phá sản đã không nộp đơn, chỉ vì họ rất kém về quản trị nợ nần của mình. Phần lớn người ta khai phá sản vì một chuyện nào đó ngoài tầm kiểm soát, thí dụ ly dị, thất nghiệp, một người kiếm tiền chính trong nhà chết bất ngờ, bệnh nặng, v.v., vì vậy mà tiền bạc tiết kiệm trong nhà trôi theo họan nạn hết cả”.
Với giá nhà tuột dốc trên thị trường, nạn thất nghiệp ở khoảng 9%, trong khi những người còn giữ được việc làm thì chẳng thấy được tăng lương, con số những người khai phá sản mỗi ngày một nhiều hơn. Theo Viện Nghiên Cứu Khai Phá Sản Hoa Kỳ, năm ngoái, có khoảng 1,5 triệu trường hợp cá nhân khai phá sản tại tòa án, tăng 9% so với năm 2009.
Vào lúc các chương trình của chính phủ liên bang giúp giới chủ nhà đối phó với hoạn nạn, chỉ đạt mức thành công khiêm tốn (mà cũng nhiều người phê bình là thất bại), so với con số chủ nhà cần được giúp đỡ; trong khi các nhà tài trợ loay hoay giải quyết các trường hợp xin điều chỉnh nợ quá nhiều, khai phá sản có vẻ là một thứ võ khí giúp chủ nhà có cơ hội giữ lại được căn nhà.
Năm 2010, có khoảng 2,9 triệu trường hợp nhà có giấy báo thị bị siết nợ, tăng 2% so với năm 2009, và tăng những 23% so với năm 2008, theo thống kê của công ty tiếp thị nhà bị siết nợ RealtyTrac. Cứ 5 căn nhà thì có nhiều hơn một căn có trị giá thấp hơn số tiền chủ nhà đang còn thiếu ngân hàng, theo những con số mới nhất của công ty khảo cứu thị trường CoreLogic. Số trường hợp nhà có trị giá tuột xuống bên dưới món nợ sẽ còn tăng lên, nếu tình hình kinh tế không cải thiện và chiều hướng hiện nay tiếp diễn.
Một vụ khai phá sản hiển nhiên không bảo đảm giúp chủ nhà giữ được căn nhà, nhưng nó chặn đứng ngay tiến trình siết nợ của chủ nợ, giúp chủ nhà có thêm thời gian xoay xở, trong khi tòa án tìm hiểu hoàn cảnh tiền bạc của chủ nhà, rồi từ đó đề nghị với chủ nợ một kế hoạch trả nợ.
Kỹ nghệ tài trợ ủng hộ tiến trình khai phá sản hiện nay, vì nó giúp chủ nhà xóa bỏ được các món nợ không thế chấp (thí dụ, thẻ tín dụng), giúp chủ nhà tập trung tiền bạc trả nợ cho số tiền vay mua nhà. Tuy nhiên, họ lại chống kịch liệt, nếu có sự thay đổi luật lệ và cho phép tòa án quyết định giảm số tiền nợ cho chủ nhà.

Vẫn được cấp thẻ tín dụng (credit card)
Một vụ phá sản sẽ nằm trên bản tiểu sử tín dụng của một cá nhân suốt 7 năm. Tuy nhiên, nhiều người vẫn được các ngân hàng đề nghị dùng thẻ tín dụng chỉ một hay hai năm sau khi đã xong thủ tục phá sản.

Có hai cách khai phá sản cá nhân
Khai phá sản Chương 13 (Chapter 13 bankruptcy), các món nợ được gom gọn lại và một kế hoạch trả nợ được tòa án ấn định, thường kéo dài từ 3 đến 5 năm, căn cứ theo lợi tức. Phương cách này cho phép người ta giữ lại một số tài sản như nhà, xe và một ít tiền tiết kiệm (luật lệ mỗi tiểu bang mỗi khác).
Sau khi đã khai phá sản Chương 13, người ta bị cấm không được khai phá sản cách này, sau đó, ít nhất 2 năm.
Nếu khai phá sản theo Chương 7 (Chapter 7 bankruptcy) giúp người ta rũ bỏ hầu hết các hình thức nợ (thông thường trong vòng 6 tháng). Nhưng một số loại nợ như tiền vay đi học (student loans), tiền trợ cấp vợ (hay chồng), con, không bỏ được.
Hình thức khai phá sản theo Chương 7 chỉ được khai (phá sản) trở lại sau 8 năm.
Khi thủ tục này hoàn tất, giới chuyên viên cho biết, ngân hàng có thể mời gọi người ta dùng thẻ tín dụng chỉ một hai năm sau. Tại sao? Vì người này bây giờ đã sạch nợ và muốn tạo dựng lại cuộc đời bằng cách vay nợ và trả nợ điều hòa trở lại.
Sau một thời gian xài thẻ tín dụng, người nào chăm chỉ trả nợ điều hòa, đúng hẹn, sẽ tạo dựng lại điểm số tín dụng cho mình.
Vay tiền mua nhà sau khi đã khai phá sản là chuyện khó khăn, một phần vì các điều kiện cho vay đang bị xiết chặt từ khi thị trường địa ốc sụp đổ. Muốn vay được lọai nợ “conforming loan”, tức chương trình tài trợ được hai đại gia Fannie Mae và Freddie Mac hậu thuẫn, người ta phải đợi 4 năm sau khi đã khai phá sản. Nhưng với các chương trình tài trợ được FHA hậu thuẫn, người ta có thể được thuận cho vay chỉ sau 3 năm, nếu để nhà bị xiết nợ, và chỉ sau 2 năm nếu khai phá sản.
Khi khai phá sản theo Chương 7, đồng hồ của FHA bắt đầu tính kể từ khi người ta được tòa cho xóa nợ và đã hoàn tất, thường là 6 tháng kể từ khi khai phá sản. Nhưng nếu khai phá sản theo Chương 13, người ta phải đợi 2 năm sau, khi các món nợ nần đã thanh toán hoàn tất, phần lớn từ 3 đến 5 năm.
Khi xin vay tiền mua nhà trở lại, nhà tài trợ sẽ hỏi người ta tại sao khai phá sản và quý vị phải giải thích.
Sau khi bị xiết nợ mất nhà, muốn vay tiền trở lại phải đợi sau 7 năm. Coi vậy, khai phá sản có thể “đỡ” hơn là bỏ nhà cho ngân hàng xiết nợ.

© ViễnĐôngDailynews