Cư dân kêu cứu khi bị chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư tại TP Hồ Chí Minh

[Romano]

Theo các chuyên gia kinh tế, do thiếu cơ chế ràng buộc và chế tài xử lý chưa đủ mạnh, tranh chấp quỹ bảo trì và các loại quỹ chung giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn là bài toán chưa có lời giải tại nhiều chung cư ở TP Hồ Chí Minh. Thực trạng này không chỉ gây mất đoàn kết nội bộ, mà còn khiến hàng loạt hạng mục xuống cấp nghiêm trọng không được sửa chữa kịp thời, đẩy cư dân vào cảnh sống bất an và thấp thỏm giữa chính nơi ở của mình.

Sống trong hoài nghi, bức xúc

Hai khu chung cư ở TP Hồ Chí Minh như Imperial (quận Bình Tân) và Saigon Gateway (thành phố Thủ Đức) đang trở thành điểm nóng khi liên tục có đơn thư của cư dân tố cáo chủ đầu tư chây ì, chiếm dụng quỹ bảo trì hàng chục tỷ đồng. Không chỉ gây bức xúc, vụ việc còn đặt ra yêu cầu cấp thiết về siết chặt quản lý, xử lý nghiêm minh những hành vi xâm phạm quyền lợi chính đáng của người dân trong môi trường sống chung cư ngày càng phổ biến tại đô thị lớn.

Tại chung cư Imperial, số 633 Kinh Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, cư dân đang rơi vào tình trạng bất an khi Ban quản trị (BQT) được chính họ bầu ra, thay vì là "cánh tay nối dài của dân", lại bị phản ánh là vượt quyền, thiếu minh bạch và có dấu hiệu bao che cho đơn vị quản lý tòa nhà.

Cụ thể, theo nội dung đơn thư cầu cứu của nhiều cư dân, nhiều quyết định của BQT hiện nay đang vi phạm nghiêm trọng các quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD và Luật Nhà ở 2023. Hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành đã hết hạn và được gia hạn lần hai, nhưng BQT không tổ chức mời chào đơn vị mới theo quy định. Thậm chí, các hợp đồng mới còn được ký mà không thông qua cư dân, điều lẽ ra phải có sự đồng thuận tại Hội nghị nhà chung cư.

Chưa dừng lại ở đó, chị N. T. H, cư dân tại chung cư Imperial cho biết, BQT đã tự ý tăng phí các dịch vụ tiện ích như gửi xe, sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng, trong khi cắt giảm những hạng mục cơ bản như điện chiếu sáng khu vực công cộng. Việc này là vượt quyền, vi phạm pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân nhưng không có ai kiểm soát hay xử lý, chị N.T.H bức xúc.Trong khi đó, tại chung cư Saigon Gateway, số 702 Võ Nguyên Giáp, phường Hiệp Phú, thành phố Thủ Đức, sự việc còn nghiêm trọng hơn khi chủ đầu tư là Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú Land bị cư dân tố cáo cố tình chiếm giữ khoản phí bảo trì 2% trị giá hơn 32 tỷ đồng suốt gần 6 năm qua. Chưa kể, dù cư dân nhận nhà đã lâu, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà...

Theo chị L.Q.L, cư dân sinh sống tại Block B, chung cư Saigon Gateway: “Chúng tôi đã nhiều lần yêu cầu trả lại tiền quỹ bảo trì, nhưng chủ đầu tư vẫn im lặng. Tiền bảo trì là tiền của dân, để duy tu hệ thống thang máy, bơm nước, PCCC… nhưng hiện tại mọi thứ bị đình trệ, xuống cấp. Không còn cách nào khác, chúng tôi buộc phải gửi đơn tố giác lên công an, đề nghị khởi tố. Điều đáng nói, ngày 21/6/2024, Chủ tịch UBND thành phố Thủ Đức đã ký quyết định cưỡng chế hành chính, buộc Công ty Hiệp Phú Land phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì cho BQT trong vòng 15 ngày. Tuy nhiên, đến nay đã quá hạn mấy tháng, mà chủ đầu tư vẫn "án binh bất động", khiến cư dân sống trong lo sợ vì các hạng mục tại chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng".

Theo Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn, phí bảo trì 2% phần sở hữu chung là khoản cư dân đóng riêng, chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm tạm giữ và buộc phải chuyển giao khi BQT được thành lập. Tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư không chịu bàn giao đã và đang xảy ra ở nhiều nơi.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện có 227 chung cư chưa được bàn giao phí bảo trì, trong đó có 43 trường hợp đang tranh chấp do chủ đầu tư cố tình không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc né tránh trách nhiệm. Các chung cư này phần lớn rơi vào tình trạng xuống cấp, không thể bảo trì kịp thời vì không có kinh phí. Tình trạng này cho thấy khoảng trống lớn trong công tác giám sát và thực thi pháp luật. Mặc dù pháp luật đã quy định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và BQT, song việc thực thi lại gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là khi cơ quan chức năng thiếu công cụ cưỡng chế hiệu quả hoặc xử lý hình sự chưa kịp thời.

Cần xử lý hình sự nghiêm khắc

Theo đại diện UBND TP Hồ Chí Minh, đối với việc tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế… Hạn chế đầu tiên là trong công tác xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý chung cư hiện nay chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe. Việc xác định diện tích sở hữu chung, trách nhiệm tài chính giữa các bên còn thiếu cơ chế kiểm tra độc lập. Tất cả những điều đó đang tạo điều kiện cho các hành vi chiếm dụng hoặc lạm dụng quyền lực tiếp diễn. Luật sư Trần Minh Hải, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng: “Việc chủ đầu tư giữ tiền không bàn giao theo đúng quy định có dấu hiệu vi phạm Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015: Tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản". Tội danh này có khung hình phạt lên đến 5 năm tù nhưng vấn đề là phải được cơ quan điều tra thụ lý sớm và triệt để để bảo vệ quyền lợi cư dân”."Luật cũng quy định, nếu chủ đầu tư vi phạm trong quá trình cưỡng chế mà có dấu hiệu hình sự, UBND cấp tỉnh có quyền chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra. Tuy nhiên, như trường hợp Saigon Gateway cho thấy, ngay cả sau khi có quyết định cưỡng chế hành chính, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao tiền. Điều này làm dấy lên lo ngại về sự thiếu kiên quyết trong khâu thi hành pháp luật", Luật sư Trần Minh Hải nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, việc tranh chấp phí bảo trì không chỉ là chuyện nội bộ giữa cư dân và chủ đầu tư mà là sự khiếm khuyết trong hệ thống quản lý nhà chung cư tại các đô thị lớn. Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị, song vẫn cần làm rõ thêm những điểm “xám” như cơ chế cưỡng chế tài chính, quyền can thiệp của cơ quan quản lý khi xảy ra tranh chấp kéo dài, chế tài xử lý cá nhân và tổ chức vi phạm. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa hoạt động của BQT. Như trường hợp ở Imperial, việc BQT tự ý ra quyết định vượt quyền, không công khai tài chính, không lấy ý kiến cư dân là biểu hiện của lạm quyền và dễ dẫn đến tiêu cực.

"Về lâu dài, nếu không xử lý nghiêm các vụ việc như tại Saigon Gateway hay Imperial, tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì sẽ trở thành “điểm đen” trong bức tranh phát triển nhà ở cao tầng của TP Hồ Chí Minh. Cư dân không thể mãi sống trong bất an, còn chính quyền cũng không thể đứng ngoài cuộc trước một loại “ung nhọt” đang âm ỉ phá vỡ niềm tin vào chất lượng sống đô thị", ông Lê Hoàng Châu nói.

Vụ việc tại Imperial và Saigon Gateway không chỉ là hai vụ tranh chấp đơn lẻ mà đang là hồi chuông cảnh tỉnh về sự cần thiết của việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và thiết lập cơ chế giám sát hiệu quả. Chỉ khi quyền lợi cư dân được bảo vệ bằng các hành động cụ thể và pháp luật được thực thi nghiêm minh, nhà chung cư mới thật sự trở thành nơi “an cư” đúng nghĩa.