“Không sớm cùng tiếng nói, khách và chủ đầu tư BĐS mất cơ hội“

Thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ vừa được Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực chỉ vẻn vẹn 20 tháng, kể từ ngày 22/4/2013 đến hết ngày 31/12/2014.


Dự án đã góp vốn, chỉ chuyển đổi khi khách hàng đồng ý
Các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Hình minh họa

Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.


Đây là một hướng dẫn “mở” cho thắc mắc của hàng vạn khách hàng – nhà đầu tư đã mua sản phẩm bất động sản “trên giấy” từ khi thị trường sôi động. Đến nay, hàng vạn căn hộ coi như đã được bán xong bằng hình thức góp vốn mà dự án còn chưa có hình hài.
Bình luận về quy định này, ông Nguyễn Văn Lịch – một nhà đầu tư bất động sản – cho rằng, nếu cả khách hàng và chủ đầu tư không nhanh chóng có tiếng nói chung, thời cơ để chuyển đổi cơ cấu hàng hóa bất động sản có thể qua mau. Trên thực tế, để có tiếng nói chung với hàng trăm khách hàng, chủ đầu tư cũng mất không ít thời gian chuẩn bị.
Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.


Dự án chuyển đổi được hưởng ưu đãi

Khi chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thông tư cũng nêu rõ, việc chuyển đổi căn hộ nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ phải bảo đảm theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn tối thiểu và thực hiện việc quản lý, khai thác, sử dụng công trình sau khi đầu tư xây dựng theo đúng quy định do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Các dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.


Thời gian thẩm định, quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với các dự án phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, trong thời hạn tối đa là 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thống nhất của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ký quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án hoặc có văn bản trả lời chủ đầu tư về việc không chấp nhận điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án đó.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến nay có khoảng 20 dự án thương mại xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, trong khi nhiều dự án khác đang tính toán việc chuyển đổi. Chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng, quy trình thủ tục hành chính cũng phải được các cơ quan hữu trách tích cực thúc đẩy để việc chuyển đổi dự án không bị “lỡ mất cơ hội”.
Bách Nguyễn