Mua nhà phát mãi, cuộc chơi đầy may rủi

Theo đánh giá của các chuyên gia, khách hàng mua tài sản phát mãi sẽ tham gia vào "cuộc chơi" đầy mạo hiểm, rất dễ gặp rủi ro do những tranh chấp phát sinh.

"Cơn lốc" siết tín dụng như một vận hạn lớn tràn qua thị trường bất động sản (BĐS). Thị trường BĐS đã chứng kiến những cơn lao dốc cực mạnh. Chưa bao giờ thị trường "siêu lợi nhuận" này lại rơi vào tình cảnh "sống dở chết dở" như hiện nay.
Tình cảnh càng bi đát hơn khi tới đây, đến thời điểm đáo hạn của ngân hàng, những ông chủ ngân hàng này sẽ buộc phải thanh lý tài sản phát mãi để thu hồi vốn.

Ảnh chỉ có tính minh họa.

Sàn BĐS "thoát chết" nhờ nhà phát mãi
Trong vai một người đi "săn" nhà giá rẻ thời điểm "chợ chiều", chúng tôi có mặt tại "phố nhà đất" dọc khu đô thị Xa La (Hà Đông, Hà Nội). Trái ngược với thời điểm trước đây, khi khu vực này luôn "tự hào" là một trong những trung tâm giao dịch BĐS lớn nhất Thủ đô, hiện không khí ảm đạm bao trùm.
Trong số gần 30 văn phòng môi giới, sàn giao dịch BĐS, có đến 1/4 điểm rơi vào cảnh "ngồi chơi xơi nước" hoặc chuyển sang nghề "tay trái". Chẳng ai ngờ, những văn phòng đất đai từng làm mưa làm gió, giờ chuyển sang bán phở hay rửa xe, cầm cự cho qua ngày.



Theo tìm hiểu của PV báo Nguoiduatin.vn, với số ít các sàn còn hoạt động nhộn nhịp, thông tin từ nhân viên tại đây cho biết họ "sống" được là nhờ đang bán những sản phẩm phát mãi từ ngân hàng.
Trao đổi với PV, ông Bùi Văn Hiển, giám đốc Sàn BĐS Đô thị Hà Nội cho biết: "Thời gian gần đây, trên các sàn giao dịch bất động sản, lượng nhà phát mãi tăng mạnh.
Tháng 6 này sẽ đến thời điểm đáo hạn của các ngân hàng nên một số khách hàng đã quyết định gửi các sản phẩm địa ốc tốt với giá hợp lý để "xoay" tiền trả nợ ngân hàng. Hầu hết các sàn hoạt động hiện nay đều dựa vào nguồn hàng "chuẩn" do khách hàng gửi bán".



Theo lời ông Hiển, những sản phẩm kiểu này thực tế bán khá chạy. Tại sàn BĐS Đô thị Hà Nội, thời gian gần đây đã bán được khoảng 5 sản phẩm loại này. Do khách mua thường "ép" được người bán nên giá cũng "mềm" hơn nhiều. ông Hiển nói: “Chúng tôi đang tiến hành tìm kiếm, "săn" những sản phẩm phát mãi từ chính phía các ngân hàng để "đổi món".
Vị giám đốc sàn này cũng gợi ý với chúng tôi, nếu quen hoặc "bắt mối" được với những ngân hàng, để "ôm" những sản phẩm phát mãi này hai bên sẽ hợp tác làm ăn.
Ông Hiển tiết lộ: "Có nhiều phương án được đưa ra. Ngân hàng sẽ "chốt" mức giá khởi điểm, giao quyền tự quyết cho phía văn phòng môi giới. Nếu bán được giá cao hơn giá ban đầu, phần chênh lệch văn phòng sẽ được hưởng. Hoặc, để "ăn chắc", phía văn phòng sẽ được chia "hoa hồng" khoảng 0,5 - 1%”.



Đem thắc mắc về mức giá chênh giữa sản phẩm phát mãi so với giá thị trường liên lạc với nhân viên thẩm định giá của một ngân hàng thương mại, nhân viên này cho biết: Quá trình thẩm định tài sản luôn có quy định "ngầm" mà chỉ dân trong nghề mới biết.
Khi thẩm định, ngân hàng thường chỉ định giá 70% giá trị thực của tài sản. Bên cạnh đó, phía khách hàng sẽ phải chấp nhận một số loại phí khác phục vụ cho quá trình thẩm định. Sản phẩm phát mãi thường dựa trên giá thẩm định do đó giá rẻ hơn thị trường khoảng 10 triệu /m2 cũng không có gì lạ.


Khách hàng chấp nhận may rủi

Nên cân nhắc với BĐS phát mãi "Nếu tài sản mà ngân hàng phát mãi qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi chúng đã phát sinh lãi phạt", tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Người mua tài sản phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mãi để ở, giá rẻ 20% giá thị trường thì có thể mua; còn nếu mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì nên cân nhắc vì lãi tiền mặt hiện khá cao do đó găm vốn lâu phải tính". (TS Lê Thẩm Dương, trưởng khoa Quản trị doanh nghiệp Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM)

Theo lời kể của một nhân viên môi giới BĐS khu vực Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội), những ngày vừa qua, hàng loạt khách hàng đến đăng ký bán nhà, đất có sổ đỏ "găm" tại NH để trả các khoản vay sắp đáo hạn.



Anh Khoa kể lại trường hợp mới đây, một khách hàng đến nhờ bán mảnh đất ở Trung Văn (Từ Liêm, Hà Nội), rộng hơn 100m2, mặt tiền ngang 8m, hiện khách đang đặt sổ đỏ tại Techcombank, giá bán khoảng 30 - 35 triệu đồng /m2. Khách hàng này than thở, họ cần bán gấp vì NH đang ra sức ép do trong tháng này đã phải đáo hạn các khoản vay. Tuy nhiên, thực tế, tài sản lớn như vậy bán cũng không phải dễ vì rất ít người "đánh liều" bỏ ra vài tỷ đồng mua nhà đất kiểu này.
Nhân viên này cũng cho biết, theo thủ tục thì các NH sẽ thỏa thuận với khách hàng bán phát mãi tài sản trước, nếu không được thì khởi kiện ra tòa. Vấn đề là dù khách hàng sẵn sàng bán, nhưng cũng chẳng mấy ai mua, vì vậy mà các khoản nợ xấu của NH ngày càng xấu hơn và càng khó thu hồi.



Thêm vào đó, mua nhà phát mãi có thể gặp phải những tranh chấp do đó không nhiều người chấp nhận "mạo hiểm" để ôm.
Trước lo lắng của khách hàng, PV đã liên lạc với luật sư Phạm Thị Loan, Văn phòng Luật sư Phạm Hữu Tình (đoàn LS Bình Dương) để tìm hiểu những vướng mắc pháp lý trong "phi vụ" này.
Luật sư Loan cho biết: "Nói chung, mua nhà đất qua trung tâm bán đấu giá sẽ ít rủi ro hơn. Bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó việc NH bán tài sản phát mãi được Nhà nước bảo trợ nên không xảy ra vướng mắc gì về pháp lý".


Tuy nhiên, luật sư Loan cũng cho rằng, có một số trở ngại là mua đấu giá xong, người bị thi hành án không hợp tác, không giao tài sản thì lúc đó người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.
Luật sư Loan kể lại trường hợp, một lần đi thi hành án có gặp một gia đình vợ bị bệnh tim sắp mất, họ không muốn dời đi. Chỉ cần gặp một xáo trộn, có thể người vợ sẽ chết. Vì thế cơ quan thi hành án cũng không nỡ ép, chúng tôi phải động viên để họ tình nguyện đi. Thế nên để lấy được nhà thì rất lâu.



Trao đổi với PV báo Nguoiduatin.vn, ông Nguyễn Trường Tiến, chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định: "Sở dĩ nhà đầu tư BĐS bán nhà phát mãi vì họ nợ nhiều, lãi mẹ đẻ lãi con nên không bán thì chết. Đây là cuộc ngã giá tay 3 giữa chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua.
Về pháp lý, có 3 đơn vị kiểm tra nên cơ sở sẽ chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, vướng mắc gặp phải có chăng chỉ là chuyện khiếu nại do không hài lòng về giá. Cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì sai sót không thông báo cho người bị thi hành án tham gia đấu giá hoặc khiếu nại về giá cả vì cho rằng bán như thế sẽ bị thấp hơn giá thị trường.
Nói chung trường hợp người ta không hợp tác họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do để khiếu nại và có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được".

Anh Đức - Thanh Xuân