Lăi suất chương tŕnh tài trợ địa ốc 15 năm cố định thật hấp dẫn ở thời gian này. Nó quanh quẩn ở khoảng 3,25% tới 3,50% tùy ngân hàng hay công ty tài trợ mà nhiều người nói “nằm mơ” cũng không dễ thấy.
Lăi suất thấp như vậy, không những hấp dẫn đối với người mua nhà, mà c̣n đặc biệt hấp dẫn đối với người chủ nhà muốn tái tài trợ món nợ từ lăi suất cao đang có, sang mức lăi suất rất thấp bây giờ.
Khi lăi suất xuống rất thấp, thường thường, các người từng vay tiền mua nhà ở thời điểm có lăi suất cao, nghĩ ngay tới việc tái tài trợ món nợ để mỗi tháng đỡ được số tiền đáng kể. Tội ǵ không làm như vậy!
Tuy nhiên, trả nợ một số tiền vay kéo dài 30 năm khác với 15 năm dù cùng có lăi suất cố định. Trả nợ thời gian dài hơn, lăi suất cao hơn nhưng số tiền hàng tháng trả ít hơn. Ngược lại, trả nợ theo chương tŕnh 15 năm, lăi suất nhẹ hơn nhưng số tiền hàng tháng nặng hơn.
Lợi điểm của chương tŕnh 15 năm so với chương tŕnh 30 năm là thời gian trả nợ ngắn được một nửa và số tiền lời trả cho chủ nợ cũng đỡ rất nhiều.
Hăy lấy một thí dụ.
Cùng vay số tiền 300.000 Mỹ kim với lăi suất là 4% của chương tŕnh tài trợ 30 năm lăi suất cố định, hàng tháng người ta phải trả là 1.432,25 Mỹ kim. Nhưng nếu theo chương tŕnh tài trợ 15 năm lăi suất cố định, người ta vay được với lăi suất 3,50%, số tiền hàng tháng phải trả là 2.144,65 Mỹ kim.
Như vậy, cùng một số tiền vay, nếu đi theo chương tŕnh 15 năm, người ta phải trả hàng tháng nhiều hơn là 712,40 Mỹ kim, một số tiền có thể không nhỏ đối với những gia đ́nh có lợi tức không cao lắm và c̣n phải gồng nhiều khoản chi tiêu khác.
Nhưng nếu trả hết số nợ đúng hạn kỳ 30 năm, con nợ phải trả tổng cộng cả vốn lẫn lời là 515.610 Mỹ kim. Trong khi đó, người vay theo chương tŕnh 15 năm, người ta chỉ phải trả tổng cộng 386.037 Mỹ kim.
Có nghĩa là với thời gian trả nợ bớt được một nửa và với lăi suất thấp hơn, con nợ vay theo chương tŕnh 15 năm đă đỡ được 159.573 Mỹ kim.
Người vay 30 năm phải trả số tiền lời lên đến 215.610 Mỹ kim trong khi người vay theo chương tŕnh tài trợ 15 năm chỉ phải trả có 86.037 Mỹ kim tiền lời. Sự khác nhau thật lớn.
Cùng với số tiền lời trả ít hơn cho chủ nợ, con nợ vay chương tŕnh 15 năm tích lũy được phần tài sản của ḿnh trong căn nhà (equity) nhanh hơn, nhiều hơn so với chương tŕnh 30 năm.
Một trở ngại chính cho rất nhiều người không thể vay theo chương tŕnh 15 năm là v́ số tiền trả nợ nặng hơn hẳn, nhiều người không đủ sức trả, cũng không hội đủ điều kiện để vay v́ lợi tức giới hạn.
Tuy nhiên, những ai thấy lăi suất tài trợ xuống vô cùng thấp như hiện nay, họ đều tận dụng cơ hội tái tài trợ sang chương tŕnh 15 năm nếu thấy đủ khả năng gánh vác số tiền hàng tháng.
Theo các dữ kiện của công ty khảo cứu thị trường CoreLogic ở Santa Ana, chỉ có 11% người xin tài trợ địa ốc năm 2007 là chọn chương tŕnh trả nợ 15 năm lăi suất cố định. Nhưng, riêng tam cá nguyệt thứ nhất của năm 2011, người ta thấy có đến 53% người vay nợ chọn chương tŕnh 15 năm cố định. Lăi suất vô cùng thấp đă ảnh hưởng rất mạnh đối với giới tiêu thụ v́ người ta thấy lợi ích quá lớn của sự tiết kiệm được một số tiền không phải chỉ vài chục ngàn mà có thể lên nhiều trăm ngàn.
Số tiền tiết kiệm này, chủ nhà có thể sử dụng vào rất nhiều việc khác nhau, kể cả việc đầu tư sinh lợi.
Tiêu chuẩn xin vay chương tŕnh 15 năm có khác chương tŕnh 30 năm?
Hoàn toàn giống nhau. Cũng bằng đó điều kiện về lợi tức, công việc làm, điểm số tín dụng và số tiền con nợ có trong ngân hàng. Nếu lợi tức hàng tháng của người xin vay đủ để con nợ trả tiền cho căn nhà khi vay qua chương tŕnh 15 năm, nhà tài trợ không có lư do ǵ từ chối.
Tuy nhiên, đối với người xin vay, nên cân nhắc cẩn thận.
Khi số tiền trả ít hơn hàng tháng, nếu chẳng may thất nghiệp, tai nạn hay đau bệnh nghiêm trọng, ly dị chẳng hạn, con nợ dễ xoay xở hơn. Số tiền phải trả hàng tháng của chương tŕnh 15 năm nặng hơn hẳn so với chương tŕnh 30 năm nên, khi gặp khó khăn tài chính bất thường trong gia đ́nh, con nợ dễ đuối sức hơn, khó xoay xở hơn.
Trước khi chọn chương tŕnh tài trợ nào, không những tính toán xem chương tŕnh nào lợi hơn, c̣n phải cân nhắc thêm cả những yếu tố khác liên quan đến chi tiêu, tốn kém của gia đ́nh. Nhà tài trợ bây giờ có khuynh hướng muốn nh́n thấy người xin vay tiền có một khoản dự trữ tiết kiệm tối thiểu một năm trả nợ trở lên. Nếu chẳng may gặp hoàn cảnh bất ngờ, con nợ vẫn c̣n đủ sức trả nợ một thời gian trong khi t́m cách xoay chuyển t́nh thế.
Mỗi chương tŕnh tài trợ có những điểm lợi và bất lợi khác nhau, tùy hoàn cảnh của từng người mà quyết định nên theo chương tŕnh nào. Nên nghiêng về phía an toàn.
Nếu một người chọn theo chương tŕnh 30 năm và hàng tháng c̣n dư ra một số tiền, có thể trả thêm vào số tiền vay nợ của căn nhà, giúp cho thời gian trả nợ nhanh hơn và cũng đỡ tiền lời trả chủ nợ không khác ǵ theo chương tŕnh tài trợ 15 năm. Tháng nào không muốn trả thêm th́ ngừng lại.
Nên tham vấn với các chuyên viên tài trợ để nghe những lời cố vấn hợp lư.
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Vay nợ 15 năm tốt hơn vay nợ 30 năm?
