Cuộc khủng hoảng bất động sản của Hàn Quốc đã đưa ra lời cảnh báo cho các quốc gia khác

[Romano]

Cuộc khủng hoảng bất động sản nhà ở của Hàn Quốc đã đưa ra lời cảnh báo cho các quốc gia khác, với một hình thức cho thuê kỳ lạ chỉ có ở nước này.Kim Myung-soo, 33 tuổi, có nhà ở Jamsil, phía Đông Seoul cho biết: “Mua nhà vào năm 2021 có thể là một trong những điều hối tiếc lớn nhất trong cuộc đời tôi”. Vợ anh đang mang thai 33 tuần và anh Kim không biết làm thế nào để thanh toán khoản vay thế chấp. Anh đã lên kế hoạch đợi giá tăng để bán nhà trả khoản vay.

Ông Kim không đơn độc trong mối lo ngại này. Trên khắp các nền kinh tế giàu có, thị trường bất động sản có vẻ bấp bênh, nhưng chỉ một số ít đang ở trong tình trạng tồi tệ như Hàn Quốc. Giá nhà đã giảm 2% chỉ trong tháng 12, mức giảm hàng tháng lớn nhất kể từ khi số liệu chính thức bắt đầu vào năm 2003. Sự sụt giảm đặc biệt nghiêm trọng đối với các căn hộ ở Seoul khi giá đã giảm 24% kể từ mức cao nhất vào tháng 10/2021.

Thị trường Hàn Quốc đã đưa ra một cái nhìn thoáng qua về những gì có thể xảy ra trong tương lai ở những nơi khác. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) bắt đầu tăng lãi suất vào tháng 8/2021, trước Cục Dự trữ Liên bang (Fed) bảy tháng và trước Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) gần một năm. Lãi suất cơ bản của Hàn Quốc đang ở mức 3,5%, mức cao nhất trong 14 năm.

Nền kinh tế rộng lớn hơn cũng đang cảm thấy khó khăn. Chi tiêu tiêu dùng cá nhân đã giảm 0,4% trong quý IV/2022, xuất khẩu vào tháng 1 đã giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Hàn Quốc đã bị ảnh hưởng bởi sự sụt giảm trong các đơn đặt hàng bán dẫn khi đợt bùng nổ doanh số bán hàng điện tử trong thời kỳ đại dịch đã kết thúc. Tình trạng chậm chạp này sẽ chỉ làm tăng thêm lực cản đối với giá nhà.

Ngoài ra còn có những thách thức khác. Nợ hộ gia đình đạt 206% thu nhập khả dụng vào năm 2021, cao hơn nhiều so với mức 148% ở quốc gia ưa chuộng vay thế chấp là Anh. Khoảng 60% các khoản vay mua nhà ở của Hàn Quốc có lãi suất thả nổi, trái ngược với Mỹ vì hầu hết các khoản cho vay đều có lãi suất cố định. Kết quả là, tài chính hộ gia đình bị siết chặt nhanh hơn khi lãi suất tăng. Điều nguy hiểm là những người mua như anh Kim biến thành những người có nguy cơ bị ép bán - điều mà anh nói rằng sẽ cố gắng tránh bằng mọi giá - nghĩa là giá nhà trượt dốc trở thành sự sụp đổ.Nguy cơ này được tăng cường bởi hình thức cho thuê được gọi là "jeonse" của Hàn Quốc. Theo hình thức này, người thuê nhà sẽ trả một khoản tiền lớn cho chủ nhà, thường là 60-80% giá trị của một bất động sản và sẽ không phải trả tiền thuê hàng tháng khi vào ở, số tiền cọc này sẽ được hoàn trả lại sau hai năm hoặc khi kết thúc hợp đồng. Trong thời gian đó, chủ nhà có thể đầu tư khoản tiền đó như họ muốn. Hình thức này là di tích của quá trình công nghiệp hóa nhanh chóng ở Hàn Quốc, được xem là cách thức cho thuê hợp lý mang lại lợi ích cho cả người cho thuê lẫn người đi thuê.

Trong thời kỳ suy thoái, một số chủ nhà buộc phải bán gấp để hoàn trả cho những người thuê nhà đã rời đi, nhưng trước đó họ đã đầu tư số tiền vào các tài sản rủi ro và bị mất tiền. Những câu chuyện về những vụ vỡ nợ đột ngột và những “vua biệt thự” biến mất, chủ sở hữu của hàng chục bất động sản cho thuê ngày càng nhiều.

Hàn Quốc cũng chứng minh nợ hộ gia đình cao và giá tài sản có thể hạn chế chính sách tiền tệ như thế nào. Có nhiều ý kiến khác nhau về việc liệu sự yếu kém của thị trường nhà ở và tác động đến thu nhập hộ gia đình có khiến BOK tăng lãi suất hơn nữa hay không. Oxford Economics cho rằng, BOK sẽ tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt. Trong khi đó, Nomura dự báo BOK sẽ đảo ngược lộ trình vào tháng 5 và cắt giảm lãi suất cơ bản xuống 2% vào cuối năm nay.

Hầu hết các quốc gia không bị tác động như Hàn Quốc. Nhưng một số nước, bao gồm Úc, Canada, Hà Lan, Na Uy và Thụy Điển có chung đặc điểm là nợ hộ gia đình cao và giá bất động sản cao ngất ngưởng. Tất cả đều bắt đầu tăng lãi suất sau Hàn Quốc, và còn phải tiến xa hơn nữa trước khi áp lực giảm dần. Họ đang ở trong một con đường khó khăn sắp tới.