Vi phạm hợp đồng đặt cọc: Người mua luôn thiệt?

Dù Bộ luật Dân sự (BLDS) có quy định về đặt cọc và để hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc, Hội đồng thẩm phán TANDTC có một Nghị quyết trong đó có quy định về vấn đề này. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp không đơn giản, và phần thua trong các vụ việc này đều thuộc về bên đặt cọc…


“Ngậm đắng nuốt cay” khi người bán bội tín
Hai vợ chồng chị Nguyễn Thanh Nga (Từ Liêm, Hà Nội) đều công tác trong một cơ quan nhà nước, lương tháng “ba cọc ba đồng”. Bởi vậy, mãi đến đầu năm 2013, khi giá cả nhà đất đang “dưới đáy”, hai vợ chồng chị mới quyết định vay mượn, gom góp để mua một căn hộ ở khu tập thể cũ. Theo thỏa thuận, anh chị đặt cọc trước 50 triệu đồng, sau 10 ngày sẽ trả 80% số tiền còn lại; khi nào hoàn tất thủ tục mua bán sẽ thanh toán nốt.
Tuy nhiên, 10 ngày sau, khi chị mang tiền đến nhà người bán theo thỏa thuận thì bà này lại viện lý do không bán nhà nữa do người chồng không đồng ý. Người này trả lại tiền và nói mong chị thông cảm nhận lại. Tuy nhiên, chị Nga không đồng ý và dọa kiện bà này ra Tòa, buộc bà phải nộp gấp đôi tiền phạt vì đã bội tín.
Khi chị Nga chưa nhận lại tiền đặt cọc thì sau lưng chị, người bán nhà đã “âm thầm” bán căn hộ nói trên cho một người khác với giá chênh lệch so với giá đã bán cho chị là hơn 100 triệu đồng. Chị Nga định “kiện” bà này cho ra nhẽ nhưng suy đi tính lại cuối cùng chị phải cầm 50 triệu đồng về và tự an ủi mua nhà đất phải có duyên…


Rất nhiều trường hợp như của chị Nga, sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn. Vì thế những người có kinh nghiệm đi mua nhà, khi lập giao kết (dù bằng giấy viết tay) cũng ràng buộc bên bán bằng điều khoản, nếu bên bán không bán nhà đất nữa thì ngoài việc phải trả lại tiền đặt cọc, phải chịu phạt một số tiền nhất định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, vì bán được giá hơn so với người mua cũ, nhiều người bán nhà đã chấp nhận bị phạt theo thỏa thuận để bội tín.


Phạt gấp đôi… có cũng bằng không
Theo khoản 2, Điều 358 BLDS thì “trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC "hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình" cũng đã hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc.

Quy định như vậy, nhưng trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với rất nhiều quy trình tố tụng chặt chẽ, kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ phải xử đi xử lại, khi thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.
Do đó, với những vụ mà số tiền đặt cọc không lớn, thông thường bên đặt cọc phải chấp nhận phần thiệt là lấy số tiền đã đặt cọc về mà không được “bồi thường” gì thêm. Còn trong các vụ mà số tiền đặt cọc có giá trị lớn thì người mua càng thiệt hại nhiều hơn, do số tiền này bị bên bán lợi dụng gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất hoặc dùng để làm vốn đầu tư, quay vòng….
Bên cạnh đó, cũng theo Nghị quyết số 01 “Trong các trường hợp được hướng dẫn… nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”, tuy nhiên, việc xác định sự kiện bất khả kháng hay “trở ngại khách quan” cũng rất khó vì pháp luật hiện chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra trên thực tiễn. Mặt khác, các căn cứ để chứng minh có sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan không phải ai cũng làm được
Thận trọng trong giao kết hợp đồng, tìm hiểu kỹ các thông tin về tài sản cũng như người tham gia giao dịch (có đủ năng lực hành vi hay không)…thì nhiều ý kiến cho rằng quá trình sửa đổi BLDS cũng cần sửa đổi các quy định về đặt cọc như tài sản là đối tượng đặt cọc, nâng mức phạt cọc khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập …thì mới hạn chế các tranh chấp về đặt cọc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch dân sự.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. (Khoản 2 điều 358 BLDS)

Thu Hằng