Mua nhà đấu giá: Có ăn nhưng không dễ

Nhân dịp khu chung cư Saigon Villas tại Westminster bị đưa ra bán đấu giá cách đây ít lâu, trước cửa Civic Center tại thành phố Orange, hai vợ chồng ông Minh và bà Nhung Nguyễn, dân cư Santa Ana rủ nhau đi xem một lần cho biết.

Khung cảnh bán đấu giá nhà tại Miami Beach, Florida. Mua nhà bị ngân hàng xiết, bán đấu giá, là một cách đầu tư có thể lời to, nhưng không dễ thực hiện. (Hình: Joe Raedle/Getty Images)

“Thấy người ta trả giá mà chóng mặt quá!” Bà Nhung phát biểu.

Thật vậy, một căn nhà được đưa ra với giá tối thiểu $205,000 đã được 4 người đua nhau trả giá, bò lên cao dần và bán cho người trả $254,000, chỉ trong vòng trên dưới 15 phút.

“Ớn thiệt, trả giá xong, là coi như mua dính luôn, có sao mua vậy, không khiếu nại, không đổi ý gì được hết.” Ông Minh tặc lưỡi, lắc đầu phụ họa.

Ở California, mỗi năm có hàng ngàn vụ nhà bán đấu giá giữa nơi công cộng như vậy.

Bán nhà đấu giá tỉ lệ thuận với số nhà bị tịch thu. Nhà băng càng xiết nợ nhà nhiều thì sinh hoạt bán nhà đấu giá càng khởi sắc.

Theo thống kê của DataQuick, một tổ chức chuyên thu thập dữ liệu địa ốc toàn quốc, trụ sở tại San Diego, trong tam cá nguyệt cuối của năm 2011, tại California, có thêm 61,517 căn nhà rơi vào danh sách sắp bị tịch thu, đưa tổng số danh sách số nhà foreclosure tồn kho lên đến khoảng 250,000 căn.

DataQuick cũng cho biết, theo luật của tiểu bang California, trung bình một căn nhà sau khi không trả nợ 9 tháng mới bị đưa vào danh sách “foreclosure.”

Sau khi chờ 9 tháng mới đưa nhà vào danh sách xiết nợ, trung bình nhà băng phải mất thêm gần một tháng nữa mới bán xong, như vậy tiền vốn bỏ ra cho vay bị nằm kẹt khoảng 18 tháng, một thời gian khá dài.

Vì thế, để thu vốn cho mượn về một cách nhanh nhất, giảm thiếu chi phí bảo trì, và tránh tình trạng khi thanh tra sổ sách bị đánh giá là tỉ số nhà bị xiết nợ quá cao, bước đầu tiên của nhà băng sau khi tịch thu nhà, là đưa những căn nhà này ra bán đấu giá.

Bất kể giá trị của căn nhà bị tịch thu, mục đích duy nhất của nhà băng khi bán đấu giá là làm sao lấy lại được số nợ người mượn tiền còn thiếu, cộng với tiền phạt trả trễ, tiền luật sư, nếu có thể.

Trong nhiều trường hợp, một căn nhà giá thị trường $600,000, có thể được bán đấu giá với giá chỉ từ $300,000 cho đến $400,000 tạo cơ hội cho những ai có tiền đầu tư, hay mua một căn nhà với giá hời để ở.

Vì những cơ hội rất hấp dẫn này, thị trường mua nhà đấu giá có vẻ ngày càng thu hút người mua. DataQuick cho biết trong 3 tháng cuối của 2011, khoảng 30% số nhà bán đấu giá đã được giới đầu tư mua, tăng 10% so với 22% một năm trước đó. Nhà đấu giá do tư nhân mua để ở cũng tăng lên chút ít, trên dưới 4%.

Hấp dẫn như vậy, nhưng số tư nhân mua nhà đấu giá không tăng lên nhiều hơn, theo một số chuyên viên địa ốc, thì lý do đầu tiên là vì tại tiểu bang California, muốn mua nhà đấu giá, thường thì người mua phải có sẵn tiền mặt, và khi đi trả giá, phải mang theo sẵn một số cashier checks để chuẩn bị trả tiền.

Nhưng theo ông Hoàng Nghiêm, real-estate broker, ở Cerritos, chuyên mua nhà đấu giá để bán lại kiếm lời cho tổ hợp đầu tư của ông, thì thật ra thiếu tiền mặt không phải là lý do chính.

“Dù có sẵn tiền, thì với người thiếu kinh nghiệm, việc mua một căn nhà bán đấu giá nhiều nguy hiểm vô hình không lường được.”

Ông Hoàng giải thích:

“Việc đấu giá thường xẩy ra rất nhanh, chỉ trong vòng 10, 15 phút là xong một căn nhà, nếu không nghiên cứu kỹ trước, để định giá cho chính xác căn nhà mình muốn mua, thì có khi rẻ mà thành đắt.”

Ông Hoàng kể chuyện hồi mới qua Mỹ chưa được bao lâu, mới tập tễnh vào nghề, thấy người ta nói mua nhà bán đấu giá rẻ bán lại sẽ có lời, ông cũng tập tễnh đi mua, và bị “một vố rất nặng.”

Căn nhà đầu tiên ông mua đấu giá ở thành phố Long Beach, lúc đó được đánh giá là $150,000, ông mua với giá $110,000 tưởng sẽ có lời, ai ngờ gặp phải đủ mọi vấn đề, chẳng được lời đồng nào, mà mất bao nhiêu công sức.

“Căn nhà đó bị lien vì thiếu thuế properties tax hết gần $8,000, mà tôi không biết, số tiền đó tôi phải trả.” Ông Hoàng nói.

Chưa hết, trước khi đấu giá, ông Hoàng không được dịp xem xét (inspect) căn nhà, mà chỉ quyết định dựa trên giấy tờ, nên đã bị hớ.

Ðó là một căn duplex, chủ ở một căn, cho thuê một căn. Căn chủ ở thì bị mối mọt mà ông không biết, đã thế chủ vì bị xiết nợ, tức giận phá hỏng nhà tắm, và bếp trước khi dọn đi.

Còn căn kia cho mướn, thấy nhà thay chủ, cũng ỳ ra không chịu trả tiền nhà, cả 3 tháng sau ông mới đuổi người, lấy nhà để sửa và bán, bị lỗ mất mấy ngàn.

Nhưng cũng nhờ bài học nhớ đời đó, mà sau này ông có nhiều “kinh nghiệm chiến trường,” ông Hoàng cho biết ông “có thể viết sách” về những kinh nghiệm đau thương này.

Trả lời câu hỏi là nếu viết sách thì ông sẽ khuyên người đọc điều gì, ông Hoàng trả lời:

“Câu đầu tiên tôi sẽ khuyên là mua bán nhà đấu giá không phải là việc làm của người tay mơ, nếu không rành thì nên nhờ một chuyên viên địa ốc giúp đỡ, và phải nhớ là nghiên cứu cho kỹ.”

Ông Thành Lê, ở Garden Grove cho biết ông đã mua đấu giá căn nhà hiện họ đang ở, và hai vợ chồng ông đã mua rẻ được khoảng $80,000 so với giá thị trường.

Thật ra việc mua nhà đấu giá không phải là khó lắm, vì phải nắm vững một số điều căn bản. Tuy nhiên, khá nhiêu khê vì phải tốn rất nhiều công nghiên cứu.

“Phải kiên nhẫn lắm. Chúng tôi tốn gần 1 năm mới mua được căn nhà đó.” Ông kể.

Phải kiên nhẫn là vì, theo lời ông Thành những căn nhà giá thực sự hời, mà không bị lien hay bị hư hỏng gì, thường chủ nhà đến giờ phút chót vẫn cố gắng chạy tiền trả nợ hay thương thuyết với nhà băng để giữ lại nhà, vì thế khi đến nơi đấu giá, ông mới được báo là ngày bán đã dời lại, hoặc không bán nữa.

Ðiều này khiến rất nhiều người bỏ cuộc, thế nhưng theo ông, nếu chịu khó bỏ thì giờ nghiên cứu, thì việc mua được một căn nhà giá thật hời không phải là điều có thể thực hiện được.

Ông Rob Friedman, chủ tịch của công ty REDC (Real Estate Disposition Corp, tại Irvine, California thì khuyên nên đi dự những buổi bán đấu giá để quen với khung cảnh trả giá, tập trung việc nghiên cứu vào một vùng mà mình định mua, và không bao giờ mua nhà đấu giá mà không inspect nhà trước, cũng như liên lạc với một Title Company để hỏi xem căn nhà đó có bị cơ quan nào khác, ngoài nhà băng xiết nợ không.

Hà Giang/Người Việt