Bất động sản phát mại của ngân hàng liên tục rớt giá

[Romano]

Tuần qua, Agribank rao bán hơn 3.000 m2 đất và nhà ở gắn liền tại số 309 Bình Quới, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Đây là lần thứ 2 nhà băng đem tài sản này ra đấu giá, để xử lý khoản nợ của Công ty TNHH SXTM Xuất nhập khẩu Quốc tế Thái Dương và Công ty TNHH TMDV V.Life từ năm 2018-2019.

Rớt giá sau mỗi lần rao bán
Trái ngược với bối cảnh giá các loại hình, phân khúc bất động sản tăng vọt ở khắp nơi, những lô đất và nhà ở từng được đem ra thế chấp với các ngân hàng lại liên tục "rớt giá" vì không có người mua.

Với tài sản ở số 309 Bình Quới, Agribank cho biết căn nhà rộng 96 m2 trên lô đất đã xuống cấp và không còn nguyên hiện trạng. Một phần diện tích lô đất phía sau gần bờ sông nằm trong dự án chống sạt lở bán đảo Bình Quới - Thanh Đa đã bị địa phương cưỡng chế bàn giao mặt bằng.

Do đó, ngân hàng đưa ra giá khởi điểm cho khoản nợ chưa đến 167 tỷ đồng, tương đương khoảng 55,6 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn 15% so với mức giá rao bán cách đây một năm, đồng thời thấp hơn giá đất bình quân hiện tại ở TP.HCM.

Cùng lúc này, BIDV đại hạ giá khoản nợ của Thép Việt Nga lần thứ 10. Lần đấu giá này, khoản nợ gồm cả dư nợ gốc, lãi phát sinh và phí phạt chậm trả lên đến 475 tỷ đồng được đem ra rao bán với giá khởi điểm chỉ 269 tỷ đồng. Ngân hàng chấp nhận mất toàn bộ tiền lãi phát sinh trong hợp đồng tín dụng đã ký với nhà sản xuất thép.

Khoản nợ được đảm bảo bằng nhiều lô đất, nhà ở, nhà xưởng ở huyện Bình Chánh và quận Tân Bình (TP.HCM), cũng như quyền thuê lại quyền sử dụng một lô đất ở Khu công nghiệp Đức Hòa 1 (Long An) thuộc sở hữu của công ty và các cá nhân có liên quan.Trước đó, Agribank cũng liên tục rao bán khoản nợ của ông Trần Anh Tuấn từ năm 2008, cả gốc lẫn lãi hơn 78 tỷ đồng. Với tài sản đảm bảo là 3 căn nhà tại số 158/9 và 158/15 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1; số 84 Ấp Tân Điền A, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, ngân hàng đặt mức giá khởi điểm là hơn 45,7 tỷ đồng. Chỉ trước đó 1 tháng, khoản nợ còn được chào bán với giá hơn 51 tỷ đồng.

Các tài sản thế chấp của Công ty TNHH Phát triển địa ốc Sài Gòn Mới được Agribank thu hồi cũng liên tục được rao bán, gồm 6 quyền sử dụng đất và các công trình nhà cửa gắn liền với tổng diện tích hơn 1.942 m2 có cùng địa chỉ tại số 20-20A1 đường Trần Cao Vân, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM. Mức giá khởi điểm cuối tháng 4 là hơn 386,7 tỷ đồng, trong khi cuối 2021 ở mức gần 430 tỷ đồng.

Giá "hời" nhưng thanh khoản thấp
Lý giải về thanh khoản thấp của các bất động sản tịch biên, một nhân sự kỳ cựu ngành ngân hàng cho rằng những tài sản này dù có giá "hời" so với thị trường nói chung vẫn không hấp dẫn người mua.

"Khách vay để kinh doanh có khi huy động vốn từ nhiều nguồn khác bên cạnh ngân hàng trước khi mất khả năng trả nợ, dẫn đến tình trạng chủ nợ thường đến tranh chấp hoặc quấy rối. Chưa kể việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian nên không nhiều người mua mặn mà.

Việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục và thời gian. Số khác, thường là các lô đất hoặc sản phẩm tương lai, thuộc dạng đầu cơ theo dự án.

Một nhân sự kỳ cựu ngành ngân hàng

Số khác bất động sản, thường là các lô đất hoặc sản phẩm tương lai, thuộc dạng đầu cơ theo dự án, giá bị đẩy lên cao bất hợp lý trong khi dự án kia được phát triển không theo nhu cầu thị trường.

Vì vậy khi 'bong bóng' vỡ, thanh khoản tài sản xuống thấp, giá cũng giảm mạnh do giá trước đó 'ảo'", người này phân tích.

Trong một số trường hợp, giá trị tài sản quá lớn nên khó tìm người mua, hoặc tìm được thì thường bị ràng buộc thêm điều khoản cho vay từ phía ngân hàng để người mua tiếp tục phát triển dự án. Người mua mới của những bất động sản tịch biên dạng này vừa phải có tiềm lực tài chính vừa phải có năng lực phát triển dự án.

Một môi giới khác còn chỉ ra nguyên nhân đến từ đại dịch Covid-19. "Dịch bệnh ảnh hưởng đến thu nhập của người dân nên họ không còn mặn mà với cơ hội đầu tư bất động sản giá hời từ đây. Trong khi đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc những người còn muốn đổ tiền vào bất động sản giai đoạn này sẽ cân nhắc tài sản đầu tư kĩ hơn. Họ có nhiều lựa chọn khác để đầu tư một cách hiệu quả", môi giới này cho biết.Thế nhưng, từ phía các ngân hàng, hoạt động thu giữ và phát mại tài sản vẫn diễn ra liên tục. Dù giá trị đem về chỉ tương đương dư nợ gốc, họ vẫn sẵn sàng chấp nhận để nhanh chóng thu hồi nợ xấu. Đó là lý do sau mỗi đợt đấu giá không thành công, các ngân hàng lại tiếp tục rao bán với mức giá khởi điểm thấp hơn nhiều.

Chỉ trong tháng 3 vừa qua, trang web chính thức của BIDV đăng tải 13 thông báo đấu giá tài sản, chưa kể hàng chục văn bản khác về thu hồi và lựa chọn đơn vị định giá tài sản. Trong khi đó, VietinBank cũng phát ra 24 thông báo liên quan phát mại tài sản khắp cả nước. Riêng với Agribank, chỉ xét khu vực TP.HCM đã có 35 thông báo tương tự được ban hành.

Gần nhất, khoản nợ của Công ty TNHH XD và KD Nhà Bách Giang và Công ty TNHH XD TM Cao Nguyên đã được BIDV đem ra đấu giá, với tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đầu tư trên đất thuộc Công ty Bách Giang tại Dự án Khu dân cư khu phố 4, Phường Phước Long A, Quận 9.

Giá khởi điểm được ra chưa đầy 253 tỷ đồng, trong khi toàn bộ dư nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 30/9/2021 lớn hơn gấp đôi, trên 515 tỷ đồng.

Giữa tháng 4, Agribank cũng sẽ tổ chức đấu giá khoản nợ của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng. Khoản nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh và toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ Hạnh Phúc tương lai trên diện tích gần 7.000 m2 ở Bình Chánh (TP.HCM).

Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ là 352,5 tỷ đồng, chưa bằng một nửa tổng dư nợ gốc và nợ lãi tính đến ngày 15/10/2018 - hơn 708 tỷ đồng.