LTS: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIII vừa qua, Dự án luật đất đai (sửa đổi) đă được Quốc hội xem xét cho ư kiến để ban hành nhằm đáp ứng nhu cầu của công tác quản lư nhà nước về lĩnh vực đặc biệt quan trọng và nhạy cảm này. Đáng chú ư, tại khoản 2, Điều 151, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất , chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, được thực hiện theo nhu cầu của các bên…”. Sau đây, chúng tôi xin giới thiệu ư kiến của TS. Trần Công Trục – Trưởng Văn pḥng Công chứng Đông Đô về vấn đề này.
Trao đổi với
Giáo dục Việt Nam, TS. Trần Công Trục nói: "Theo thay đổi tại khoản 2, Điều 151, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định này cho phép người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các giao dịch thế chấp, cho thuê, góp vốn… không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Người sử dụng đất khi có nhu cầu có thể lựa chọn công chứng hoặc không công chứng Hợp đồng,văn bản giao dịch… Hợp đồng, văn bản giao dịch không công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lư, có hiệu lực…
Quy định sửa đổi nói trên là kết quả của việc triển khai thực hiện nghiêm túc, quyết liệt chủ trương cải cách thủ tục hành chính. Hiện nay, cải cách thủ tục hành chính là một trong những mục tiêu trọng tâm các thủ tục hành chính của Đảng và Nhà nước ta. Chính v́ thế mà quy định sửa đổi nói trên được ra đời.
 |
| TS. Trần Công Trục - Trưởng Văn pḥng Công chứng Đông Đô (Ảnh: Tuấn Phùng) |
Tuy nhiên, quy định được đề xuất sửa đổi này cũng vấp phải không ít phản ứng trái chiều của dư luận và của cả các nhà quản lư có liên quan trong hệ thống các cơ quan nhà nước hiện nay".
Ông Trục nói tiếp: "Bản chất của cải cách thủ tục hành chính là việc đơn giản hóa, công khai hóa, minh bạch hóa các thủ tục hành chính, cũng như rút ngắn thời gian, chi phí để thực hiện. Tất nhiên, điều đó không làm giảm thiểu năng lực giám sát, quản lư của hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng, Giao dịch là những đối tượng hết sức quan trọng và phổ biến, đặc biệt là các Hợp đồng, Giao dịch có liên quan đến đất đai, nhà ở, cần phải được quản lư một cách chặt chẽ bởi các cơ quan quản lư nhà nước các cấp. Để quản lư các Hợp đồng, Giao dịch quan trọng này, Nhà nước sử dụng nhiều công cụ, biện pháp khác nhau. Công chứng chính là một trong những thiết chế đó.
Công chứng thực chất là một loại dịch vụ công, dịch vụ pháp lư đặc biệt. Bởi v́, với vai tṛ là công cụ bổ trợ tư pháp được Nhà nước trao cho những quyền năng nhất định, Công chứng cho ra đời và chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của những văn bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết Hợp đồng, Giao dịch mà c̣n đối với các bên có liên quan khác, ngay cả đối với các cơ quan hành pháp và tư pháp… có liên quan, như cơ quan đăng kư giao dịch đảm bảo, Cơ quan thuế, Cơ quan địa chính, Ṭa án…. Như vậy, bằng công cụ bổ trợ tư pháp đăc biệt này, Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết một cách khách quan, công minh và hiệu quả những Hợp đồng, Giao dịch cần phải được Nhà nước quản lư này.
Các công chứng viên chịu trách nhiệm kiểm tra tính có thật và hợp pháp của Hợp đồng, Giao dịch, tạo ra các chứng cứ đáng tin cậy và cơ sở pháp lư vững chắc cho Ṭa án khi giải quyết các tranh chấp có liên quan. Hợp đồng, Giao dịch đă được công chứng là những chứng cứ không cần chứng minh, nên khi giải quyết các tranh chấp này, Ṭa án hầu như chỉ giải quyết những tranh chấp liên quan đến việc thực hiện Hợp đồng, Giao dịch chứ không giải quyết tranh chấp liên quan đến các thỏa thuận hợp pháp đă được thể hiên trong các văn bản đă được công chứng viên xác nhận trong đó".
Nói về vai tṛ của Công chứng, ông Trục cho rằng "nó hết sức cần thiết bởi một số vấn đề c̣n tồn tại. Thứ nhất là ư thức chấp hành pháp luật của đa số người dân con thấp v́ nhiều lư do chủ yếu là do tŕnh độ, kiến thức pháp lư c̣n hạn chế, văn hóa pháp luật trong công đồng c̣n thấp. Thứ hai là hệ thống pháp luật của chúng ta chưa đầy đủ, toàn diện, c̣n nhiều bất cập và thậm chí c̣n chồng chéo, hiệu lực chưa cao… Thứ ba là khả năng “hậu kiểm” của các cơ quan chức năng c̣n cần phải tiếp tục kiện toàn… Thứ tư là tầm quan trọng của và tính chất nhạy cảm của “quyền sử dụng” đất đai và “quyền sở hữu” tài sản gắn liền với đất đai trong đời sống xă hội…".
Liên hệ đến t́nh h́nh kinh tế đất nước hiện nay, ông Trục cho biết: "Thị trường bất động sản là một thị trường vô cùng quan trọng, tác động sâu sắc đến bất cứ nền kinh tế hiện đại nào, kể cả mặt tích cực lẫn mặt tiêu cực. Chúng ta biết rằng, hiện nay nền kinh tế của chúng ta đang rơi vào thời kỳ vô cùng khó khăn mà một trong những nguyên nhân chủ yếu của t́nh h́nh đó chính là hệ thống ngân hàng của chúng ta đang có số nợ xấu lên đến khoảng 2 triệu tỉ đồng, trong đó hơn một nửa là do đầu tư vào bất động sản.
 |
| (Ảnh minh họa) |
Các giao dịch đối với bất động sản là các giao dịch rất đặc biệt, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh và tích cực của thị trường bất động sản. V́ vậy việc nhà nước cần phải có các quy định chặt chẽ về thủ tục, tŕnh tự và điều kiện thực hiện các giao dịch này là hết sức đúng đắn, cần thiết và hoàn toàn đáp ứng yêu cầu của đời sống xă hội.
Nếu đề nghị lược bỏ đi bất kỳ một thủ tục, tŕnh tự, điều kiện nào hiện có th́ chỉ có thể làm cho t́nh trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn đă rất phức tạp càng thêm phức tạp hơn, gây nguy hại to lớn đến an sinh xă hội và sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế".
"Rơ ràng là chúng ta không thể chấp thuận lược bỏ đi những thủ tục, tŕnh tự và điều kiện hết sức cần thiết nói trên khi chỉ dựa vào lư do là “cải cách thủ tục hành chính”. Chúng ta hoan nghênh và phải có nghĩa vụ thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Nhưng chúng ta không thể hiểu và hành động một cách máy móc, chủ quan...
Thật là không ổn nếu nội dung sửa đổi trên được thông qua bởi một số lư do. Thứ nhất, đây là những đề xuất do nhận thức lệch lạc về bản chất của Công chứng và mục tiêu đích thực của nội dung cải cách thủ tục hành chính theo chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Chẳng hạn, chúng ta có thể khẳng định sự khác biệt giữa vai tṛ của tổ chức công chứng và vai tṛ của cơ quan đăng kư giao dịch đảm bảo.
Đó là, về bản chất pháp lư, công chứng là hành vi có chủ định của công chứng viên nhằm xác định tính xác thực và tính hợp pháp của các Hợp đồng, Giao dịch do các bên giao kết. Trong khi đó, thủ tục đăng kư giao dịch đảm bảo là thủ tục hành chính nhằm minh bạch hóa , công khai hóa thông tin và xác định thủ tục ưu tiên thanh toán khi xử lư tài sản đảm bảo…
Thứ hai, nếu bỏ thủ tục công chứng bắt buộc theo như dự thảo nói trên th́ cơ quan quản lư nhà nước có liên quan không thể không có một hệ thống cơ quan tiến hành xác định tính xác thực và hợp pháp của những Hợp đồng, Giao dịch nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của tự nhiên nhân và pháp nhân tham gia các giao dịch đó, ngăn ngừa vi phạm pháp luật và tạo lập cơ sở pháp luật đáng tin cậy để các cơ quan có thẩm quyền có căn cư giải quyết khi có tranh chấp.
Thứ ba, theo tính toán một cách máy móc, định tính, nếu bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với Hợp đồng thế chấp, góp vốn, cho thuê….th́ có thể hàng năm tiết kiệm được 651.185.857.901 đồng, một con số không nhỏ . Nhưng con số đó chẳng có ư nghĩa ǵ nếu người dân khi có nhu cầu vẫn phải chịu tốn kém về tiền bạc và thời gian chờ đợi cho mỗi giao dich, tranh chấp có nguy cơ tiềm tàng xảy ra do các thỏa thuận không được kiểm chứng, xác minh một cách khách quan do những công chưng viên có tŕnh độ chuyên môn, được đào tạo, giáo dục một cách chuyên nghiệp… thực hiện dưới h́nh thức dịch vụ pháp lư đặc biệt", ông Trục khẳng định.
Ông Trục lấy ví dụ: "Tại Pháp do áp dụng công chứng nội dung th́ hàng năm tranh chấp xảy ra chỉ là 0,01%; trong khi đó, ở Mỹ do áp dụng công chứng h́nh thức thi con số tranh chấp lên đến 3%. Rơ ràng là, nếu giảm bớt vai tṛ công chứng th́ nguy cơ tranh chấp phức tạp sẽ tiềm ẩn , bùng phát và điều đáng quan tâm là xă hội có nguy cơ mất ổn định, rối ren, tạo điều kiện cho nạn tham nhũng phát triển tràn lan không kiểm soát nổi. Các cơ quan hành pháp, tư pháp sẽ mất nhiều thời gian và công sức để chứng minh, kiểm tra… khi thực hiện các chức năng của ḿnh".
"Sẽ khó khi xử lư nợ xấu BĐS nếu không buộc phải công chứng"
