Bàn về bất động sản (ông Đặng Hùng Võ)

Để mở màn việc bàn luận về tình hình & chính sách BĐS ở VN, tôi copy lại đây một số phân tích, ý kiến thú vị gần đây của ông Đặng Hùng Võ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, 65 tuổi, chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội; cố vấn cao cấp cho Tổng cục Quản lý đất đai, tư vấn độc lập cho nhiều tổ chức phát triển quốc tế.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường từ 2002 đến 2007.

Năm 1984, tiến sĩ tại Đại học Bách khoa Warsaw, Ba Lan. Năm 1988, tiến sĩ khoa học tại Học viện Mỏ – Luyện kim Krakow. Năm 1992, được phong Giáo sư.

Ông được đánh giá là một trong những chuyên gia hàng đầu về chính sách đất đai, kinh tế bất động sản, hạ tầng thông tin địa lý.

—

* GS Đặng Hùng Võ: Quy định sơ sài khó chống rửa tiền qua BĐS (22/08/2011)

(Nhân dự thảo Thông tư chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh BĐS vừa được Bộ Xây dựng công bố)

Trích đoạn:

Hiện chưa có nghiên cứu, con số cụ thể về hoạt động rửa tiền trong kinh doanh BĐS, nhưng thực tế có nhiều trường hợp có biểu hiện rửa tiền BĐS với giá trị rất cao.

Hiện nay, nhiều hợp đồng chuyển nhượng BĐS, họ ghi trên hợp đồng chỉ bằng 10% giá thị trường thôi, để trốn thuế.

Trong dự thảo Thông tư chống rửa tiền qua BĐS có quy định giá thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp với giá cả thị trường cũng bị coi là dấu hiệu rửa tiền, phải quy định cụ thể hơn.

Tôi cho rằng, những quy định trong dự thảo còn khá sơ sài. Hành vi rửa tiền thường rất tinh vi, thủ đoạn, nên chúng ta phải có thời gian nghiên cứu, tìm hiểu mới có thể đưa ra được những quy định chống lại sự tinh vi của nó, chứ với những cái chúng ta nói thì chắc chưa đủ sức để phát hiện được.

Bản thân rửa tiền được coi như tội phạm thì không báo cũng phải coi như một hành vi che giấu tội phạm.

Tôi nghĩ, không nên quy định bắt buộc các giao dịch thông qua ngân hàng, dù đây là biện pháp bảo đảm an toàn cho người tham gia giao dịch. Bởi ở đây còn có vấn đề liên quan quyền công dân được quy định trong Bộ luật Dân sự. Một giao dịch dân sự mà buộc phải qua ngân hàng là hạn chế quyền công dân. Nhưng nhà nước có thể đưa ra khuyến nghị việc giao dịch qua ngân hàng thì không sao.

Mối nguy địa chủ thời hiện đại: (19/09/2011)

Trích đoạn:

Chế độ sử dụng đất “vô thời hạn” của doanh nghiệp sẽ có lợi cho các “đại gia” nhiều vốn, có thể giữ nhiều đất mà không sao. Các doanh nghiệp trong tương lai chỉ còn cách thuê lại đất của các đại gia này, địa tô tuyệt đối (tiền thuê đất trả cho chủ đất) mà Mác quyết tâm loại trừ lại quay lại nước ta.

Từ một góc nhìn khác, nhìn vấn đề thông qua cơ cấu các khoản thu từ đất. Lấy ví dụ số liệu kiểm toán năm 2007: Tổng thu từ đất của cả nước là 36.384 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất chiếm gần 80% (28.677 tỷ), thuế chuyển quyền sử dụng đất (2.328 tỷ), tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất (2.180 tỷ), tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (2.488 tỷ), mỗi hạng mục xấp xỉ 6%, thuế nhà đất chỉ chiếm chưa đầy 2% (711 tỷ). Từ cơ cấu thu như vậy cho thấy khối lượng Nhà nước giao đất là rất lớn, mà bản chất là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Không mấy mà giao hết đất, sau này lấy đất đâu mà dùng. Một nguy cơ bất công bằng về đất đai sẽ ập tới trong thời gian không xa nữa.

Theo pháp luật hiện hành, nếu đã trả tiền theo giá đất ở rồi mà chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì vẫn được sử dụng vô thời hạn, gọi là đất có nguồn gốc đất ở. Cách tiếp cận đất đai như vậy ắt dẫn tới: (1) tạo nguy cơ đầu cơ đất đai rất lớn, khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, dự án treo rất phổ biến, hoàn thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại đợi “sốt”; (2) tạo nguy cơ hình thành nhóm “đại gia” đóng vai địa chủ phi nông nghiệp, thao túng thị trường quyền sử dụng đất, kìm hãm phát triển.

Chắc chắn, các nhà đầu tư rất muốn giữ nguyên các quy định hiện hành vì thuận tiện hơn cho gặt hái “siêu lợi nhuận” như thường thấy trong thị trường trong BĐS thời gian qua.

để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp cũng như bảo đảm điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, có thể điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp trên các nguyên tắc:

1. Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều chỉ được sử dụng đất có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư dưới dạng thuê đất của nhà nước trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, thời hạn dự án được xác định theo dự án đầu tư;

2. Các dự án xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất ở một lần cho cả thời gian thuê, các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê được nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc tiền thuê đất một lần;

3. Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư trong phạm vi dự án được xét duyệt hoặc được chấp thuận địa điểm đầu tư;

4. Các dự án xây dựng nhà ở để bán mà chưa bán hết nhà ở vào thời điểm kết thúc dự án thì tổ chức đấu giá nhà ở còn tồn lại đó hoặc Nhà nước mua để bổ sung vào quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Trong quá trình phát triển, chế độ sử dụng đất ở vô thời hạn đối với hộ gia đình, cá nhân là tạo điều kiện ổn định dân sinh. Chế độ sử dụng đất ở vô thời hạn lại cho cả doanh nghiệp thì ắt dẫn đến thiếu ổn định kinh tế, phát triển “nóng” sẽ diễn ra, “bong bóng” sẽ hình thành.

Đặng Hùng Võ: Giải cứu BĐS là thiếu trách nhiệm với dân!

Trích đoạn:

Cơn cớ gì Bộ trưởng xây dựng đi kêu cứu và định làm cuộc đối thoại với Thống đốc ngân hàng? Ai cũng biết giá nhà Việt Nam cao hơn mức sống, mức thu nhập người Việt Nam 25 lần. Làm như thế là anh có trách nhiệm với doanh nghiệp của mình, nhưng lại không có trách nhiệm với người dân. Bởi vấn đề quyền lợi người dân quan tâm là giá nhà họ có thể tiếp cận chứ không phải mức giá ngất ngưởng mà các doanh nghiệp đang giữ. Và như thế, là đứng sau một nhóm lợi ích thôi!

GS.TS Đặng Hùng Võ: Hãy để cho BĐS tiếp tục “xì hơi”

GS Đặng Hùng Võ: Hãy để thị trường BĐS trải qua “cơn đau” tự thanh lọc

Tôi cho rằng hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ. Thị trường bất động sản chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở TP HCM, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất.

Điều kiện thứ hai để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án bất động sản phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi bất động sản xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ.

Cái đáng ngại hiện nay là nội bộ của thị trường tiền tệ, các ngân hàng thương mại có đảm bảo tính thanh khoản tốt hay không. Nhiều ngân hàng đã tham gia vào các dự án không có khả năng sinh lời.

Hãy để cho bất động sản tiếp tục “xì hơi”. Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.

Lẽ ra người dân Việt Nam có thể tiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc.

Giá nhà cho người thu nhập thấp quá cao bởi chúng ta làm nhà cho người thu nhập thấp nhưng vẫn lấy chuẩn theo những nhà cho người có nhiều tiền. Điển hình như diện tích vẫn là 40-50m2, vật liệu tốt và phải có bếp, tủ, giường, trong khi người thu nhập thấp có thể đun bằng than cũng được. Vì vậy, đừng áp tiêu chuẩn kỹ thuật cao vào nhà có người thu nhập thấp.

zung.zetamu.net