Hà Nội: Giới đầu cơ “thao túng” thị trường BĐS

Thị trường BĐS ở Hà Nội giống như một “miếng phomat” béo bở khiến không ít nhà đầu tư và giới đầu cơ đã đổ tiền vào thị trường này, vì vậy mà nhiều năm nay giá BĐS khu vực này đã bị đẩy lên từ vài chục %, thậm chí là vài trăm %. Lượng giao dịch tăng mạnh chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau và cho đến nay, lực lượng này vẫn thao túng thị trường.

Ảnh minh họa

Giá đất tăng chóng mặt

Theo đánh giá của Chính Phủ, thị trường BĐS Hà Nội trong một vài năm gần đây có nhiều diễn biến phức tạp. Nửa cuối năm 2008, thị trường có sự sụt giảm, đến hết quý I/2009 thị trường vẫn trong tình trạng đóng băng, tuy nhiên bước sang quý II/2009, thị trường có dấu hiệu phục hồi trở lại, đặc biệt sau đó trải qua ba cơn sốt đất (Ba Vì, Sóc Sơn, Đông Anh) khiến thị trường chao đảo đến chóng mặt.

Theo đó, giá đất nền của các dự án trên đường vành đai 4 như: Dự án khu vực quận Hà Đông giá chuyển nhượng tăng trung bình 40% - 60% so với cuối năm 2009. Các dự án dọc đường Lê Trọng Tấn kéo dài hiện chào bán trên thị trường tự do từ 40 đến 80 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Đất nền dự án Văn Khê, Mỗ Lao được chào 60-70 triệu đồng. Khu vực An Khánh, Hoài Đức từ 40 đến 50 triệu đồng/m2, khu vực Quốc Oai từ 25-40 triệu đồng.

Trong khi đó, đất nền khu vực phía Đông thành phố cũng tăng khoảng 30% - 50% so với một, hai năm trước. Giá đất ở huyện Gia Lâm do một số công trình cầu qua sông Hồng đã được hoàn thành, giao thông đi lại thuận tiện nên giao dịch cao lên, giá đất nền tại khu vực Sài Đồng, Việt Hưng dao động 40 – 60 triệu đồng/m2.

Khu vực phía Bắc thành phố, cụ thể là huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh giá đất nền tại một số dự án khu đô thị mới khu vực huyện Mê Linh giao động từ 11-14 triệu đồng/m2.

Với các vùng chưa có quy hoạch ở phía Tây, tình hình đất thổ cư, đất giãn dân dọc các tỉnh lộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gia tăng. Đất thổ cư mặt đường tại Thạch Thất, Quốc Oai được chào với giá 10 -15 triệu đồng/m2. Đất vườn, trồng cây lâu năm được chào 600- 800 triệu một sào tùy vị trí.

Tại các khu vực cách xa trung tâm thành phố chừng 30- 40km giá đất cũng tăng lên đáng kể. Tại khu vực phía Nam như Ngọc Hồi- Thường Tín, giá dao động 25- 40 triệu đồng mỗi m2 (ngõ rộng hoặc đất mặt đường).

Sự biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá trên không đồng đều giữa các khu vực. Nhưng điều đáng nói là lượng giao dịch tăng mạnh đó lại chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau, thậm chí, có những mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần chỉ trong thời gian ngắn. Đặc biệt, khi các cơn sốt đất Ba Vì, tiếp đó là Sóc Sơn và Đông Anh hạ nhiệt, liên tiếp sau đó thị trường BĐS đón “nhiều đòn” tấn công từ các chính sách kinh tế vĩ mô khiến kênh đầu tư này ngay lập tức “dậy sóng”, không ít nhà đầu tư và giới đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường.

Theo nhìn nhận của giới chuyên môn, tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá BĐS lên cao, tâm lý đầu tư muốn “đi tắt đón đầu” đã đẩy các nhà đầu tư rơi vào tình cảnh trên. Thực tế, hầu hết các giao dịch, mua bán BĐS tại khu vực xa trung tâm như huyện Thạch Thất, Ba Vì, chủ yếu với mục đích đầu tư, kiếm lời chứ không phải vì nhu cầu thực sự cần có chỗ ở. Ở các phân khúc: chung cư, đất thổ cư, liền kề, biệt thự tình trạng trên cũng diễn ra tương tự.

Chủ yếu là đầu tư, đầu cơ

Theo kết quả điều tra mới đây của Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) phối hợp với Sở Xây dựng Hà Nội tiến hành kiểm tra 16 dự án của 11 chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội thuộc các phân khúc nhà biệt thự, nhà liên kế, nhà chung cư thì được biết, số lượng biệt thự, chưa đưa vào sử dụng chiếm trên 30%. Cụ thể, trong 16 dự án tiến hành kiểm tra có khoảng 2684 căn biệt thự. Trong đó có 1743 căn đã đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 65%), còn lại khoảng 698 căn (chiếm tỷ lệ gần 35%) chưa đưa vào sử dụng.

Các dự án nhà ở chung cư còn dưới 10% đang hoàn thiện do công tác GPMB chậm. Nhà liên kề, hiện còn khoảng 10% là chưa hoàn thiện. Kết quả kiểm tra cũng cho thấy, số nhà biệt thự, nhà vườn chưa đưa vào sử dụng cao, quỹ đất và vốn đầu tư vào đây rất lớn gây lãng phí về tiền của người dân và xã hội.

Có thể nhận thấy, nguyên nhân chính của tình trạng nhà ở biệt thự và nhà liên kế chưa đưa vào sử dụng chủ yếu do đầu tư, đầu cơ, để dành tích trữ. Một số khác là do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện nên người dân chưa thể đến ở.

Thêm vào đó, hầu hết các cơn sốt nhà đất trong thời gian qua đều phụ thuộc tác nhân chính là hạ tầng, dự án quy hoạch... Khi những thông tin thông đường, mở rộng thành phố được đưa ra ở tỉnh, thành nào thì lập tức đất ở đó nóng lên. Hà Nội cũng ngay lập tức nóng lên khi có thông tin mở rộng thủ đô, thay đổi quy hoạch… Các thông tin này nhanh chóng rỉ tai trong giới đầu tư, đầu cơ và ngay lập tức họ nhảy vào nhằm tìm kiếm cơ hội sinh lời nhanh chóng.

Hơn nữa, thị trường BĐS chưa lành mạnh, khi một dự án được hình thành, bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rất cao. Nhà đầu tư thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay thêm vốn để mua, trả tiền tiến độ rồi hy vọng bán đi ăn chênh lệch, vòng xoay cứ như vậy khiến giá BĐS không ngừng tăng cao gây nên tình trạng bất ổn, sốt ảo và không phản ánh chân thực nhu cầu thị trường.

Có thể nói, nhà đất đang là tâm điểm được sự ưu ái từ phía nhà đầu tư và trong bối cảnh không có nhiều lựa chọn thì BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lời và chiếm ưu thế hơn hẳn. Nó không chỉ huy động được nguồn vốn từ nhà đầu tư lớn mà còn thu hút một lượng vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, nguồn vốn trong dân... Nhưng để thị trường BĐS trở nên minh bạch và trở về với giá trị thực của nó thì cần phải “thanh lọc” những người tham gia vào thị trường này.

Thảo Nguyên
Tamnhin