Luật mới của California sẽ bảo vệ

người bị xiết nhà không bị truy đòi

SACRAMENTO - Mới đây, cơ quan lập pháp của California đã thông qua dự luật nới rộng những biện pháp bảo vệ người vay tiền thế chấp nhà ở California. Một cách khác để mô tả dự luật này là đạo luật mới bảo vệ người chủ nhà, sau khi đã bị chủ nợ xiết mất nhà, sẽ không bị chủ nợ tiếp tục truy đòi số tiền còn thiếu (non-recourse loans).

Một món nợ được người xin vay bảo đảm trả đủ (recourse loan) là một món vay trong đó ngân hàng cho vay có quyền theo đuổi các nguồn tài chánh khác của người vay trong các trường hợp:

1) người vay không trả nợ và

2) những tài sản được dùng để bảo đảm món vay - nghĩa là vật thế chấp - không có đủ giá trị để trả hết món nợ.

Giả sử, thí dụ, một người vay nhận một món vay thế chấp $400,000 để mua một căn nhà trị giá $500,000. Giả sử thêm rằng, sau khi thị trường sụp đổ, căn nhà hiện giờ chỉ trị giá $350,000. Người vay ngưng trả nợ và ngân hàng cho vay xiết nhà. Nếu ngân hàng chỉ thu về được $350,000 và món vay thuộc loại cho phép chủ nợ tiếp tục truy đòi cho đủ số tiền đã cho vay, nhà tài trợ có thể đuổi theo con nợ để cố gắng thu hồi số tiền sai biệt $50,000.

Nếu món nợ là một món vay không bị điều kiện truy đòi, ngân hàng chủ nợ không thể có biện pháp nào để thu hồi sự thiếu hụt - sai biệt giữa số tiền mà người vay còn nợ và số tiền mà ngân hàng cho vay thu hồi được.

Tại một số tiểu bang, các món nợ thế chấp nhà là những món vay được con nợ bảo đảm trả lại đầy đủ (recourse loans). Việc chủ nợ xiết lấy căn nhà nhà có thể không chấm dứt các vấn nạn của người vay tiền. Các biện pháp đòi phần tiền nợ còn thiếu, có thể theo sau.

Tại California, cũng như vài tiểu bang khác, một số món vay thế chấp nhà trên bản chất là món vay không bị chủ nợ truy đòi (non-recourse loans). Những món vay này được coi như được hưởng sự bảo vệ chống thiếu hụt, trong trường hợp bị xiết nhà mà ngân hàng cho vay không thu lại đủ tiền.

Luật lệ của California quy định rằng một món vay được sử dụng để thủ đắc một bất động sản cư trú (1 đến 4 đơn vị), nơi sẽ do người chủ chiếm ngụ, là một món vay không được các tài sản khác bảo đảm, tức không bị chủ nợ truy đòi. Nếu bất động sản rơi vào tiến trình xiết nhà, và nếu chủ nhà thâu hồi vốn không đủ (sau khi bán căn nhà), đó là vận xui của ngân hàng cho vay. Luật lệ không cung cấp biện pháp nào khác để chống lại người vay tiền.

Nhưng nếu món vay nguyên thủy, thuộc loại không bị truy đòi, được tái tài trợ (refinace) thì sao? Giả sử món vay $400,000 (ở trên) sau đó đã được tái tài trợ cũng số tiền đó nhưng với một lãi suất thấp hơn. Liệu món vay mới cũng là món vay không bị truy đòi hay không? Không, nếu căn cứ vào luật lệ hiện hành của California. Nếu một phán quyết xiết nhà liên quan đến một món vay mới không đem lại đủ tiền để trả hết nợ, một phán quyết đòi trả phần còn thiếu có thể sẽ được cấp cho ngân hàng cho vay.

Luật lệ mới sẽ thay đổi điều đó. Dự luật 1069 của Thượng Viện California (được bảo trợ bởi Nghị Sĩ Tiểu Bang Ellen Corbett) quy định rằng sẽ không có phán quyết đòi phần nợ còn thiếu nào được cấp cho bất cứ món vay nào “được sử dụng để tái tài trợ một món vay mua nhà, hoặc tái tài trợ một món vay mua nhà những lần sau đó.”

Với một ngoại lệ. Giả sử, như trường hợp thường xảy ra, việc tái tài trợ là để vay một món tiền lớn hơn so với tiền nợ đối với món vay nguyên thủy. Giả sử đó là một vụ tái tài trợ để lấy tiền mặt (cash-out refinance). Món vay nguyên thủy là $400,000, nhưng trị giá căn nhà tăng đủ để tái tài trợ ở mức $500,000. Bây giờ, nếu món vay đó bị xiết nợ, sự bảo vệ chống thiếu hụt sẽ chỉ nới rộng tới số tiền cần thiết để trả dứt số tiền vay nguyên thủy để mua nhà. Phần còn lại (trong thí dụ trên là $100,000) sẽ là món vay bị truy đòi, tức là đối tượng để thu nợ thêm.

Dự luật 1069 của Thượng Viện tiểu bang được cơ quan lập pháp thông qua vào Tháng Bảy đã được thống đốc California chấp thuận. Nó tu chính phần 580(b) của Bộ Dân Sự Tố Tụng. Dự luật bắt đầu có hiệu lực vào ngày 1 Tháng Giêng 2013, và nó sẽ chỉ áp dụng cho những món vay được thực thi sau ngày đó. (nn/NV)