Siết tiêu chuẩn cho vay sẽ đẩy nhiều người ra khỏi thị trường

QUẬN CAM - Nếu chính phủ liên bang nhất định tiến hành chương trình siết chặt các tiêu chuẩn tài trợ địa ốc, thị trường tài trợ địa ốc có thể sẽ sụt giảm mất 20% và nền kinh tế nói chung sẽ bị giảm tăng trưởng mất 1.1% trong 3 năm tới, theo một bản phúc trình.

Từ cả năm qua, đã có các cuộc thảo luận của Cục Bảo Vệ Giới Tiêu Thụ, Quốc Hội, chuyên viên kinh tế về các đề nghị quy định thế nào là món thế chấp hợp lệ gọi tắt là QM (Qualified Mortgage), thế nào là món thế chấp nhà ở hợp lệ gọi tắt là QRM (Qualified Residential Mortgage) trong khi các tổ chức quốc tế tiến hành với việc áp dụng các tiêu chuẩn về vốn đầu tư tài chính (để mua bán chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp nhà) trên thị trường thế giới gọi tắt là Basel III.

Gọi là QM hay QRM là những món thế chấp được các nhà tài trợ cho vay theo những tiêu chuẩn và quy định sẽ được các cơ quan kiểm soát thị trường của chính phủ liên bang ấn định, buộc phải tuân hành hầu tránh sự sụp đổ hàng loạt ngân hàng và công ty tài trợ như từng xảy ra 6 năm trước.

Nếu đạt tiêu chuẩn QM hay QRM thì các công ty tài trợ, các ngân hàng mới bán được những món nợ đó cho các định chế tài trợ hoặc tổ chức đầu tư tài chính trên thị trường tài trợ thứ nhì (secondary mortgage market) để lấy tiền vốn lại, cho vay tiếp. Không một công ty tài trợ hay ngân hàng nào có vốn vô hạn định để cho vay rồi giữ món nợ đó cho tới khi con nợ trả dứt.

Nhà liên tục mất giá, hàng triệu người thấy trị giá căn nhà của mình tụt xuống bên dưới số tiền đang nợ, đã ngừng trả nợ, bỏ mặc cho ngân hàng xiết lấy nhà. Chịu không thấu với số lượng chủ nhà không trả nợ, dẫn đến vỡ nợ vì nhà tài trợ bị nhà đầu tư tài chính buộc “nuốt lại” các núi nợ xấu. Hơn một trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ ở Hoa Kỳ đã sập tiệm hồi các năm 2006 và 2007.

Theo cuộc khảo cứu của tổ chức American Action Forum, một tổ chức nghiên cứu về chính sách công, nếu thúc đẩy các ngân hàng và công ty tài trợ tiếp tục duy trì các tiêu chuẩn cho vay thật chặt chẽ vốn được họ áp dụng từ mấy năm nay, sẽ không giúp ích gì cho giới tiêu thụ cũng như nền kinh tế.

Cuộc nghiên cứu của tổ chức vừa nói ước tính các nhà tài trợ sẽ cho vay ít hơn (20%) dẫn đến 600,000 ngàn vụ mua bán nhà bị thất bại. Ðồng thời, ước lượng các công ty xây cất sẽ giảm bớt 1,010,000 nền móng xây nhà khiến cho 3.9 triệu việc làm bị mất và nền kinh tế mất đi 1.1% tăng trưởng cho 3 năm tới.

Vì phải siết chặt các quy định theo đòi hỏi của các cơ quan liên bang kiểm soát thị trường, các nhà tài trợ buộc phải giới hạn các chương trình tài trợ, số lượng món nợ thế chấp họ duy trì. Ðồng thời họ phải vô cùng thận trọng khi cho vay để sau đó những món nợ thế chấp đó sẽ được bán trên thị trường tài trợ thứ nhì cho Fannie Mae, Freddie Mac, FHA và các tổ chức đầu tư tài chính.

Các quy định mới về món thế chấp hợp lệ (QM, QRM) và thị trường tài chính quốc tế quy định về chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp nhà hợp lệ bán cho giới đầu tư (Basel III) dự trù sẽ được ban hành từ đầu năm 2013. Thật ra, các nhà tài trợ hiện nay đã tự cố gắng áp dụng trước vì tin rằng chúng trước sau gì sẽ xảy ra.

Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ cũng như khoảng 40 tổ chức quần chúng khác đã nêu quan điểm với những điều kiện mới sắp ban hành.

Nếu được áp dụng, người xin vay tiền mua nhà sẽ bị buộc phải trả trước (downpayment) nhiều hơn, tiêu chuẩn tỉ lệ giữa nợ và lợi tức (debt-to-income) ít hơn. Tức là tỉ lệ những món nợ mà người xin vay tiền mua nhà đang có, bị giới hạn xuống thấp hơn so với lợi tức kiếm được.

Dự định siết thủ tục tài trợ địa ốc để có những món nợ thế chấp đủ tiêu chuẩn tốt tối thiểu gọi là QRM bắt nguồn từ đạo luật cải cách thị trường tài chính có từ hai năm trước. Luật buộc các nhà tài trợ phải giữ lại 5% các món nợ đã cho vay, thay vì bán cái hết cho các nhà đầu tư tài chính. Vì bị buộc giữ lại một phần, muốn thủ thân, nhà tài trợ phải tăng các lệ phí đánh trên đầu con nợ.

Ðể giải quyết tình trạng này, nhiều giới chuyên gia ở cả trong chính phủ và Quốc Hội nghĩ đến giải pháp nâng phẩm chất của các món nợ thế chấp, tức là nhà tài trợ phải làm sao cho vay được những món nợ với tiêu chuẩn đòi hỏi cao hơn (QRM) thì sẽ không bị ôm lại 5% khối nợ thế chấp đã kiếm được.

Nhưng muốn an toàn, bản dự thảo cho một QRM đòi người xin vay phải có một số tiền trả trước khá lớn, đến 20% cũng với những điều kiện khác.

NAR và nhiều tổ chức bảo vệ giới tiêu thụ cho rằng đạo luật cải cách thị trường tài chính không hề buộc người xin tài trợ phải trả trước tới 20% và không hề đặt điều kiện buộc người xin vay nợ phải trả trước tỉ lệ bao nhiêu. Một món nợ thế chấp gọi là hợp lệ (để cho vay và bán lại trên thị trường tài trợ thứ nhì) QM (qualified mortgage) chỉ nên căn cứ trên khả năng trả nợ của con nợ.

Nói chung với những đòi hỏi các món nợ phải đạt các tiêu chuẩn thật chặt chẽ về nhiều điều kiện cấp tín dụng gồm cả số tiền trả trước gia tăng, sẽ là rào cản không phải ai cũng có thể vượt qua được.

Tổ chức American Action Forum cho rằng sẽ có khoảng 20% người xin vay bị đẩy ra khỏi thị trường nhưng tổ chức bảo vệ giới tiêu thụ Center for Responsible Lending lại tin có tới 60% người xin vay tiền bị đẩy ra khỏi thị trường nếu các đề nghị hiện đang có được đem áp dụng từ đầu năm tới.

Mục đích của dự thảo là muốn làm sạch thị trường tài trợ địa ốc, các công ty tài trợ sẽ không cho vay những món thế chấp nguy hiểm. Nhờ đó, các nhà đầu tư sẽ không phải ôm những món nợ xấu dẫn đến thua lỗ. Ai cũng đều muốn cái tốt khi đặt ra các tiêu chuẩn cao cho các món nợ thế chấp hợp lệ (QRM). Nhưng nếu tạo điều kiện quá mức cần thiết lại tự bóp cổ thị trường đang ở lúc cần kích thích để phục hồi.

Ngô Ðồng/Người Việt