Chung cư mini: Nghịch lý có đáp án nhưng... thiếu lời giải!

Lâu nay, mỗi khi người dân có nhu cầu mua căn hộ tại các chung cư mini thường nói đùa với nhau là đi "thuê nhà" dài hạn. Bởi họ phải bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí là hàng tỉ đồng để mua nhà nhưng lại không phải là chủ sở hữu chính thức vì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
UBND TP.Hà Nội vừa có những động thái tích cực, dứt điểm trong việc tháo gỡ những vướng mắc xung quanh "cái sổ đỏ" cho người mua chung cư mini. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này thì sự quyết liệt của Hà Nội rất đáng hoan nghênh nhưng... khó thực hiện.

Chung cư mini vướng rất nhiều sai phạm.

Quy định đã rõ...
Những năm vừa qua, nhu cầu nhà ở của người dân tăng đột biến, tuy nhiên không phải ai cũng có tiền để mua những căn hộ lớn, sang trọng. Vì thế một số người chuyển mục tiêu sang những căn hộ nhỏ, rẻ. Thị trường căn hộ mini nhờ đó "phất" lên nhanh chóng trong bối cảnh thị trường BĐS bị đóng băng. Nhiều cá nhân, tổ chức nắm được nhu cầu này đã đầu tư xây dựng căn hộ chung cư mini. Mặc dù thị trường chung cư mini khá sôi động nhưng trên thực tế hầu hết những người bỏ tiền ra mua chung cư mini lại không được cấp sổ đỏ.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, mặc dù được pháp luật chính thức công nhận từ khoảng 2 năm nay, nhưng chưa có một chung cư mini nào trên địa bàn Hà Nội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, phó giám đốc sở cho biết, đã có quy định nhưng không thực hiện được là có phần trách nhiệm của các quận, huyện, thị xã trong việc cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini.
Hàng ngàn căn hộ được đưa vào sử dụng nhưng lại thiếu kiểm soát, hầu hết trong số đó sai phép hoặc vượt phép so với quy định. Do đó, nếu đối chiếu với Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2010/NĐ - CP của Chính phủ thì rất khó để tìm ra được một căn hộ đáp ứng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho nhà ở dạng này, mới đây, UBND TP.Hà Nội đã giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng ra thông tư hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã trên địa bàn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định mới của Hà Nội, khi thực hiện việc xét cấp sổ đỏ cho từng căn hộ mini, cơ quan cấp phép phải kiểm tra các giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân xây dựng chung cư mini để bán. Bên cạnh đó, chủ nhà sẽ phải hội đủ các yêu cầu về khảo sát, thiết kế và xây dựng khu nhà chung cư đó (Ví dụ Giấy phép xây dựng). Mặt khác, tòa nhà phải đáp ứng được các điều kiện về quản lý, sử dụng, vận hành như tất cả các tòa nhà chung cư khác.
Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, khi Hà Nội chưa có quy định chi tiết về cấp sổ đỏ cho căn hộ chưng cư mini, Sở vẫn đề xuất thành phố chỉ đạo các quận, huyện căn cứ vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các thông tư, nghị định đi kèm để tiến hành rà soát, kiểm tra và cấp sổ đỏ cho những trường hợp đủ điều kiện. Tuy nhiên, vị này cũng thừa nhận hầu hết các chung cư mini trên địa bàn đều không đáp ứng được những yêu cầu cần thiết để cấp sổ đỏ.
Một cán bộ của Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thực tế kiểm tra công tác xây dựng cho thấy, tình trạng chung cư mini xây dựng tự phát, không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng không đúng giấy phép để trốn thuế, phí diễn ra khá nhiều. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho chủ căn hộ chung cư hiện rất khó khăn, nhất là đối với những căn hộ "chồng" tầng vượt phép.

TS. Phạm Sĩ Liêm, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng.

... Nhưng khó thực hiện
Quyết tâm bảo đảm quyền lợi người mua chung cư mini của Hà Nội được thể hiện rõ trong việc UBND chỉ đạo các quận, huyện, thị xã rà soát và cấp sổ đỏ cho loại chung cư này. Chủ trương này của Hà Nội nhận được sự đồng tình ủng hộ của người dân cũng như các đơn vị xây dựng. Đây được coi là bước đi quan trọng trong việc giải quyết một vấn đề nan giải nhiều năm qua: Sổ đỏ cho chung cư mini. Tuy nhiên, bên cạnh tâm lý mừng "như bắt được vàng" của những người đang sở hữu cũng như người đang có nhu cầu mua loại chung cư này thì không ít người vẫn lo ngại chủ trương này chỉ mang tính lý thuyết. Bởi trên thực tê, hầu hết các chung cư này đều vướng phải những sai phạm trong xin phép, xây dựng...
Liên quan đến những vướng mắc khi cấp sổ đỏ cho chung cư mini, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, TS. Phạm Sĩ Liêm cho rằng, vì không có sổ đỏ nên người dân khi mua chung cư mini chẳng khác nào thuê nhà dài hạn. Lý giải nguyên nhân khó cấp sổ đỏ cho loại hình chung cư này, TS. Liêm chia sẻ, khi xin phép xây dựng, thường chủ đầu tư chỉ nói là làm nhà ở mà không nói là xây dựng chung cư mini, làm nhà để bán nên người cấp phép xây dựng cũng không kiểm tra xem có đúng với chung cư không. Và họ mặc nhiên cấp phép xây nhà. Tuy nhiên, ông Liêm cũng thẳng thắn thừa nhận, việc kiểm tra rà soát và cấp sổ đỏ cho chung cư mini là việc cực khó thực hiện, bởi lâu nay loại hình chung cư này vướng rất nhiều sai phạm.
Trao đổi với PV, một cán bộ của Sở Xây dựng Hà Nội (xin giấu tên - PV) thẳng thắn thừa nhận việc cấp sổ đổ cho chung cư mini không phải là việc làm đơn giản. Vì còn nhiều căn cứ phải xác định rõ ràng, ví dụ như: Áp lực hạ tầng, phòng cháy chữa cháy vệ, sinh môi trường... và nhiều vấn đề khác. Để giải quyết vấn đề này, phải làm dự án xin ngay từ đầu, còn việc xin xây nhà rồi ngăn phòng ra bán và bây giờ xin cấp sổ đỏ thì cái đó cần phải nghiên cứu thật kỹ.
Vị này cũng cho biết, việc cấp sổ đỏ sẽ được kiểm tra rà soát một cách kỹ lưỡng. Riêng đối với những chung cư mini sai phép thì phải xử lý nghiêm, kể cả là phá dỡ phần trái phép xong muốn xin bổ sung gì mới cấp sau. Phải nghiêm khắc như vậy để răn đe cảnh bảo cho các chung cư mini tiếp theo ra đời, chủ đầu tư sẽ biết phải làm nghiêm làm đúng ngay từ đầu, tránh việc gây khó dễ cho các cơ quan chức năng theo kiểu "tiền trảm hậu tấu".
Mặc dù thừa nhận việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini là việc làm cần thiết nhưng theo cán bộ Sở Xây dựng Hà Nội thì phải làm nghiêm túc, đến nơi đến chốn chứ không phải làm lấy được. "Nếu chúng ta làm như vậy là đùa với chính tính mạng của người dân sống tại chung cư mini đó", ông này chia sẻ.

Dương Thu - Hà Khê, nguoiduatin