Hơn 30 triệu chủ nhà ở Mỹ không vay thế chấp, tín hiệu đáng lo ngại

[nguoiduatinabc]

Giá nhà cao và lãi suất thế chấp tăng mạnh trong những năm gần đây đã khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết, đặc biệt với những người mua lần đầu. Trong khi đó, nhiều chủ nhà hiện tại – nhất là những người không còn trả thanh toán thế chấp, chọn ở lại thay vì bán nhà, càng làm nguồn cung ứng nhà ở càng eo hẹp hơn và tiếp tục đẩy giá nhà lên cao.

Theo tạp chí Fortune, ngày càng có nhiều người Mỹ sở hữu trọn vẹn căn nhà của mình và đang tích lũy tài sản. Nhưng họ không mấy mặn mà tận dụng phần giá trị nhà (equity – vốn sở hữu) để vay thêm do chi phí vay quá cao.

Giấc mơ Mỹ chính là có “sở hữu nhà” – nhưng ngày càng đang xa tầm tay với đối với nhiều người trẻ

Sở hữu nhà từ lâu đã được xem là biểu tượng của sự ổn định kinh tế và là cách xây dựng tài sản phổ biến của các thế hệ người Mỹ. Nhưng với lãi suất và giá nhà cùng tăng mạnh trong vài năm qua, giấc mơ ấy giờ đây lại nằm ngoài tầm tay với của rất nhiều người trẻ.

Số lượng người mua nhà lần đầu ở Mỹ đã sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2004, theo dữ liệu của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), có gần 3.2 triệu người mua nhà lần đầu. Nhưng đến năm 2024, chỉ còn 1.14 triệu – giảm gần 2/3.

Vòng luẩn quẩn: Người cũ không bán, người mới không mua

Việc mua nhà đang rơi vào một vòng luẩn quẩn giống như “con gà và quả trứng.” Những người lớn tuổi đã mua nhà từ hàng chục năm trước, và lẽ ra giờ đã sẵn sàng chuyển sang căn nhà nhỏ hơn, lại không muốn bán nhà vì lo ngại phải vay thế chấp với lãi suất cao.

Trong đại dịch, lãi suất thế chấp từng xuống mức 3%. Đến Tháng Mười, năm 2023, nó tăng lên chạm đỉnh 8%, và hiện nay vẫn loanh quanh mức 7%. Vì thế, nhiều người chọn tiếp tục ở lại nhà cũ, khiến nguồn cung ứng bị giữ lại và đẩy giá nhà tiếp tục tăng, làm thế hệ trẻ khó tiếp cận nhà ở hơn nữa.



Một yếu tố khác là ngày càng nhiều người Mỹ đã trả hết tiền thế chấp vay nhà – tức là không còn phải thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng. Đây là điều tốt cho chính họ, nhất là khi khả năng lãi suất giảm sâu là rất thấp. Nhưng điều đó lại là tin xấu cho những ai đang cố gắng chen chân vào thị trường nhà đất.

40% chủ nhà Mỹ không còn phải trả khoản vay và không muốn vay thêm

Theo báo cáo của Goldman Sachs được công bố vào hôm Thứ Ba, tỷ lệ chủ nhà không có khoản vay thế chấp đã tăng từ 33% năm 2010 lên 40% trong năm 2023 – phản ánh xu hướng chuyển sang sở hữu nhà toàn phần và tâm lý vay mượn thận trọng hơn.

Với khoảng 86 triệu chủ nhà tại Mỹ, điều đó có nghĩa là hơn 30 triệu người không còn nợ tiền nhà.

Nhưng trong khi nhiều người đã trả xong khoản vay thế chấp, những người mới mua nhà lại đang đối mặt với rủi ro lớn hơn.

“Chúng tôi đang thấy các dấu hiệu rủi ro sớm xuất hiện ở một số thị trường và nhóm người vay cụ thể, như những người có vốn sở hữu ít ỏi hoặc đang chậm trả nợ khoản vay sinh viên,” Tim Bowler, chủ tịch của ICE Mortgage Technology, cho biết.

Người vay không muốn rút vốn từ căn nhà vì chi phí quá cao

Theo ICE Mortgage Technology, tổng số vốn sở hữu có thể rút ra (tappable home equity) của người vay tại Mỹ hiện là $11.5 nghìn tỷ. Tuy nhiên, khác với giai đoạn 2001-2008, người dân hiện ít muốn vay dựa trên giá trị nhà vì họ lo ngại các khoản nợ có lãi suất cao.

“Thay vì vay thêm, người vay đang ưu tiên trả nợ và sở hữu căn nhà hoàn toàn,” Arun Manohar, phân tích gia của Goldman Sachs viết. Họ trở nên thận trọng hơn với các sản phẩm nợ rủi ro cao, như dòng tín dụng dựa trên vốn sở hữu nhà (HELOC).

Manohar đã không phản hồi yêu cầu bình luận thêm từ Fortune.

Theo báo cáo Tháng Sáu, năm 2025, của ICE Mortgage Monitor, trong quý thứ nhất năm 2025, người vay chỉ sử dụng 0.41% lượng vốn có thể rút ra – chưa bằng một nửa mức rút trung bình từ 2009 đến 2021. Dù vậy, khoảng 25% chủ nhà nói rằng họ đang cân nhắc dùng khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOC trong vòng một năm tới.

“Giá trị tài sản vẫn ở mức cao kỷ lục, và hiện nay chi phí vay dựa trên vốn sở hữu nhà đã bắt đầu giảm rõ rệt,” Andy Walden, giám đốc nghiên cứu thị trường nhà ở của ICE, nhận định. “Nếu Fed tiến hành các đợt cắt giảm lãi suất như kỳ vọng, việc vay dựa trên vốn sở hữu có thể sẽ hấp dẫn hơn trong nửa cuối năm nay.”

Dù nhiều người không dám vay thêm vì lo ngại lãi suất và giá nhà cao, điều tích cực là họ đang tích lũy tài sản và tránh xa nợ xấu.

“Việc khai thác vốn sở hữu nhà diễn ra chậm chạp có thể bắt nguồn từ các yếu tố như lãi suất cao, quy trình thẩm định gắt gao hơn, ngân hàng siết tín dụng, và người dân ngày càng cẩn trọng hơn khi vay mượn,” Manohar viết.

Ngày càng nhiều người Mỹ sở hữu trọn vẹn căn nhà của mình – điều này giúp họ an toàn hơn về tài chính. Nhưng với nguồn cung nhà rao bán hạn chế và người vay mới đối mặt với lãi suất cao, thị trường địa ốc Mỹ có thể sẽ còn chật vật thêm một thời gian dài.