6 lư do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước được vietbf chia sẻ dưới đây. Vỡ bong bóng bất động sản là điều nhiều giới đầu tư bất động sản quan tâm. GDP tăng nóng, doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền khiến địa ốc trở thành kênh đầu tư được lựa chọn để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đă chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc h́nh thành bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Có 6 nguyên nhân bong bóng bất động sản ph́nh to và đổ vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.
Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đă cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xă hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đă có t́nh trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.
Thứ ba, thị trường xảy ra t́nh trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, c̣ đất, c̣ nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lư đầu tư lướt sóng.
Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.
Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 c̣n có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê
Một mặt đi t́m nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.
Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lư.
Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ tŕnh hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ tŕnh, tỷ lệ này sẽ giảm c̣n 40% kể từ ngày 1/1/2019.
Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản c̣n nằm ở yếu tố quản lư, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá các cơ quan Nhà nước đă có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.
Tuy nhiên, trái ngược với quan điểm của HoREA, nhiều chuyên gia đă khuyến cáo mạnh mẽ về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, thậm chí c̣n chỉ rơ thời điểm bong bóng có thể vỡ. Một số doanh nghiệp cũng đă lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản. Có chuyên gia c̣n đề xuất giải pháp ngăn chặn sốt đất nhằm tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra.
Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào t́nh trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản. Đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp h́nh thành bong bóng bất động sản.
Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong ṿng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.
Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rơ quan điểm lo ngại bong bóng bất động sản có thể vỡ giữa cơn sốt đất diễn ra khắp TP HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước.
Ông Nghĩa cho biết cơn sốt đất tại Sài G̣n vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đă lan rộng trong năm 2017, đang thúc đẩy thị trường trên đà tích tụ bong bóng bất động sản.
Chuyên gia này cho rằng TP HCM cần ít nhất 5 giải pháp ngăn phản ứng tiêu cực. Đó là các giải pháp: đánh thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang, siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Giải pháp cuối cùng là áp dụng cơ chế đặc thù của TP HCM vào quản lư đất đai.
Tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, điều đáng phải lưu tâm là những thành phần tham gia thị trường thường có xu hướng phủ định nguy cơ bong bóng v́ họ vẫn sống trong niềm lạc quan và kỳ vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.
Chuyên gia này nhận định, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ trong quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đă đổi khác rất nhiều và các biến số ngày càng khó lường hơn. Do đó, pḥng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào pḥng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ đó vẫn chưa xảy ra.
News
Library
Technology
Giải Trí
Portals
Tin Sốt
Home
