Giải pháp nào cho “thảm họa trên bức tranh đô thị” Hà Nội?

Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại nhà Ciputra, Trung Hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Linh Đàm, Định Công… thì những khu nhà chung cư cũ Văn Chương, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Giảng Võ… giống như "thảm họa" của đô thị và là một gam tối cần xóa bỏ trên bức tranh.
Các chuyên gia xây dựng đã chỉ ra các giải pháp cụ thể, có thể “gỡ bí” cho cơ quan chức năng. Nhưng việc thành công hay không vẫn chưa phải là điều có thể sớm khẳng định.

Những khu chung cư cũ như một gam màu tối trong đô thị hiện đại

Để người dân hiểu cải tạo là cơ hội

Mỗi tòa nhà thường có “tuổi thọ” trung bình khoảng 50 năm. Phần lớn các KTT ở Hà Nội đã ở chức… “cụ” và liệt vào nhóm D (nhóm nguy hiểm, phải di dân) chờ cải tạo. Càng ngày, con số gần 1000 “cụ chung cư” như những chú vịt xấu xí, tương phản với gần 1000 dự án nhà ở xây dựng mới đã và đang được triển khai trên địa bàn Hà Nội.

Trong quy luật phát triển của đô thị, các dự án nhà ở được xây mới là đương nhiên, nhưng bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại nhà Ciputra, Trung Hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Linh Đàm, Định Công… thì những khu nhà chung cư cũ Văn Chương, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Giảng Võ… giống như thảm họa của đô thị và là một bức tranh tối màu cần xóa bỏ.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải bảo đảm hài hòa ba lợi ích là rất cần thiết. Trước hết, người dân cần cải thiện về điều kiện ăn ở với diện tích lớn hơn trước.

Với nhà đầu tư, mục tiêu của họ là lợi nhuận. Với chính quyền đô thị, đây là cơ hội để cân đối lại các nhu cầu trong đô thị cũ như trường học, siêu thị, công trình công cộng, mặt khác còn làm đẹp đô thị, tạo ra các khu đô thị đa chức năng mới. Do đó, cần phải làm cho người dân hiểu, cải tạo là tạo cơ hội của họ chứ không phải họ là nạn nhân của những xáo trộn. Mặt khác, kinh nghiệm triển khai ở nhiều nơi là: Thông tin minh bạch, kịp thời, khuyến khích, tạo điều kiện công ăn việc làm và cuối cùng mới là cấm, cưỡng chế.

Cần vai trò nhà nước trong chủ trương xã hội hóa

Là một chuyên gia, KTS Hà Nam (Giám đốc Công ty Kiến trúc - Nội Thất Nam Anh) chỉ ra: Về cách thức chung, chúng ta có thể kết hợp giải pháp kiến trúc và tài chính để áp dụng cho từng trường hợp cụ thể một cách linh hoạt để bảo đảm hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Ông Nam phân tích, đối với các khu chung cư cũ thường cao từ bốn đến năm tầng, theo quy định sẽ được xây tối đa chín tầng thì nhà đầu tư sẽ có được từ bốn đến năm tầng dôi ra để sinh lời. Nhưng với yêu cầu phải tăng diện tích tái định cư lên 1,5 đến 1,7 lần thì sẽ ảnh hưởng đến diện tích dôi ra, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của chủ đầu tư thì phải giải quyết thế nào?

Trong trường hợp này, có thể áp dụng giải pháp kiến trúc, cho phép xây căn hộ có gác xép, tầng lửng, kiểu nhà penthouse. Như vậy, nếu căn hộ cũ rộng 40 m2, chúng ta sẽ xây căn hộ 40 m2 trên nền cũ nhưng thêm phần gác xép 20m2 nữa để có căn hộ 60m2 đáp ứng đúng chủ trương tăng diện tích ở cho người dân, mà không làm tăng thêm dân số.

Tuy nhiên điều này sẽ làm tăng chi phí xây dựng và làm giảm sút lợi nhuận của các chủ đầu tư. “Đây chính là lúc phát huy vai trò của Nhà nước”, ông Nam nói. Trong bối cảnh Nhà nước không có đủ tiền để cải tạo tất cả các khu chung cư thì việc kêu gọi các nhà đầu tư, xã hội hóa công việc này là hết sức cần thiết. Vì vậy để bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư, Nhà nước nên bỏ ra một phần tiền để góp vốn, giảm gánh nặng với nhà đầu tư. Còn lại, Nhà nước góp thêm sức bằng các chính sách ưu đãi về thuế, cho vay, hoặc chỉ định thầu cho làm những dự án khác để bù đắp lợi nhuận.

Số tầng dôi ra của dự án sẽ được chính Nhà nước mua lại từ chủ đầu tư để phục vụ các mục đích cần thiết như làm trường học, nhà để xe, văn phòng của các cơ quan Nhà nước, hay chỉ đơn giản là vườn hoa, sân chơi, các khu chức năng cho cộng đồng…, hiện đang rất thiếu.

Số này cũng có thể dùng làm trung tâm thương mại, thay thế các chợ “cóc”, thậm chí làm khách sạn, nhà nghỉ nếu ở các vị trí đẹp. Ông Nam cho rằng, việc chuyển đổi công năng của tòa nhà sẽ tạo cơ hội cho chủ đầu tư thu hút thêm được vốn từ các nhà đầu tư khác, mở thêm liên kết với những đơn vị khác để cùng làm, cùng chia lợi nhuận, trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính và chuyên môn.

Khi đó, Nhà nước sẽ đứng ra bảo lãnh, làm trung gian điều phối, bảo đảm lợi ích cho các bên tham gia. Trong trường hợp Nhà nước làm chủ đầu tư thì có thể phát hành thêm trái phiếu công trình để tạo đủ vốn thực hiện dự án. Phần diện tích dôi ra của các dự án sẽ được tính toán trên từng vị trí, khu vực cụ thể để chuyển đổi công năng sao cho việc thu hồi lợi ích được hiệu quả nhất. Từ đó, Nhà nước sẽ có tiền thanh toán trái phiếu đã phát hành…

Đừng để việc quy hoạch thành bát nháo

Cải tạo khu chung cư cũ cần được nhìn nhận trong sự phát triển của cả đô thị và là một phần quan trọng của việc tái phát triển cấu trúc đô thị chứ không phải chỉ là công tác quy hoạch, cải tạo trong bản thân khu chung cư đó. Thực tế chỉ ra, trong quá trình đô thị hóa, hàng loạt tòa nhà cao chót vót đã mọc lên. Thậm chí những khu tổ hợp văn phòng chung cư làm đô thị mới trở nên bát nháo.

Mới đây, nhiều khu chung cư cũ trong quá trình cải tạo đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều về việc sở hữu diện tích chung, riêng, việc chủ đầu tư chèn thêm tầng làm trung tâm thương mại để kinh doanh riêng hoặc xây thêm văn phòng khiến nhiều khu chung cư lại tăng sức ép về dân số.

Ông Phạm Hùng Cường (Phó Hiệu trưởng trường Đại học Xây dựng Hà Nội) lại có một quan điểm khác: “Cần hiểu mục đích tổng thể là giữ gìn tầng cao trung bình thấp, hạn chế số dân, bảo tồn các giá trị lịch sử không có nghĩa là hạn chế tầng cao. Có các công trình cao vượt trội mới có những công trình thấp và các khoảng trống, không gian mở cho đô thị. Nếu hạn chế tầng cao toàn diện, trong khả năng kiểm soát đô thị hiện nay, dưới áp lực giá đất cao hiện nay, ta sẽ chỉ có những công trình cao bất hợp pháp, nhỏ lẻ, manh mún. Tổng thể cũng không đạt được tầng cao trung bình thấp như mong muốn.”

Giải pháp kiến nghị đã có, người dân không thể chờ lâu hơn cũng như những căn nhà xuống cấp không biết chờ đợi và có thể sập xuống bất cứ lúc nào.

Trên địa bàn thành phố hiện có 23 khu chung cư cũ ba đến năm tầng gồm 982 nhà, được xây dựng từ khoảng năm 1960 của thế kỷ trước và các công trình đơn lẻ nằm rải rác do thành phố Hà Nội quản lý. Ngoài ra còn có 173 nhà chung cư do Công ty TNHH MTV Ðầu tư phát triển nhà và đô thị do Bộ Quốc phòng quản lý. Thành phố đã đầu tư kinh phí kiểm định 77 nhà chung cư cũ để xác định các công trình cấp độ D phải tổ chức di dời theo quy định của Luật Nhà ở.

Sơn Bình