Nên mua hay thuê nhà: Khi nào nên mua nhà (bài 4)

[Hanna]

Chúng ta đang nói về việc khi nào nên mua nhà. Lần trước, tôi đã đưa ra tiêu chuẩn về giá cả: Muốn biết giá một căn nhà ở mức bao nhiêu là rẻ, bao nhiêu là phải chăng, bao nhiêu là quá cao, bao nhiêu là cao một cách bất hợp lý… giới quan sát có đưa ra một con số gọi là tỷ lệ P/R Ratio.

“Sở hụi” có thể trở thành một gánh nặng, vượt quá sự chịu đựng của Income. Đừng mua nhà khi tiền nợ vượt quá 1/3 income


Làm thế nào để biết lúc nào nên bán nhà để thâu tiền vào túi?

Thời gian khủng hoảng địa ốc từ các năm 2006 tới 2011, tỷ lệ này ở Quận Cam, California là 14 hoặc 15, một con số rất thích hợp để mua nhà (rất tiếc, chẳng mấy người muốn mua), hiện nay giá nhà đã cao hơn, đưa tỷ lệ đó lên 17 hoặc 18, có người đã phải mua nhà với tỷ lệ 20 hoặc trên nữa.

Từ quan điểm của người tiêu thụ, tôi cho rằng những người mua nhà với tỷ lệ trên 15 là quá can đảm, càng đến gần số 20 lại càng tỏ ra can đảm một cách không cần thiết; còn với những người mua nhà trên tỷ lệ 20 thì vượt quá sức tưởng tượng, tôi không dám nói…. Nếu có thời giờ, xin bạn vui lòng xem lại bài trước để biết thêm chi tiết về cách tính tỷ lệ P/R Ratio. Hôm nay, tôi xin được bàn thêm về tiêu chuẩn thứ hai, đó là xét về Lợi Tức.
Khi nào nên mua nhà: Tiêu chuẩn lợi tức

Giới quan sát địa ốc gần như đồng ý với nhau về điều này: Bạn chỉ nên mua một căn nhà, mà tiền trả hàng tháng không vượt quá 1/3 lợi tức (chưa trừ thuế). Tiền trả ở đây bao gồm tiền nợ ngân hàng vẫn gọi là Mortgage, tiền thuế nhà đất và tiền bảo hiểm hỏa hoạn. Còn lợi tức là lương tháng của những người trong gia đình gộp lại.

Cụ thể, nếu lương tháng là $5,000, chúng ta chỉ nên dành ra tối đa $1,600 để trả vào “sở hụi” của căn nhà, với điều kiện mình không phải trả một thứ nợ nần nào khác. Đó là một điều kiện không tưởng, bởi vì thực tế, ai cũng có một hay nhiều món nợ khác (chẳng hạn, nợ tiền xe, nợ thẻ tín dụng…) vào khoảng $300 hoặc $400 một tháng. Trừ đi số tiền đó, chúng ta chỉ còn $1,300 để trả nợ nhà mà thôi. Nếu mua được một căn nhà mà sở hụi mỗi tháng ở dưới mức đó, chúng ta sẽ cảm thấy dễ thở. Trên mức đó, chúng ta sẽ phải vật lộn vất vả, phải tiết giảm nhiều nhu cầu khác của đời sống mới có đủ tiền trả hằng tháng mà nguy cơ mất nhà lúc nào cũng đe dọa, ẩn hiện trước mặt.

Tuy nhiên, còn một thực tế khác trong đời sống của đa số người Việt là: Chúng ta mua nhà không phải chỉ cho gia đình mình ở, theo đúng nghĩa “single family home” (nhà cho một gia đình), nhưng đa số cho thuê bớt một hai phòng, hoặc chế biến cái ga-ra thành phòng ngủ, để cho “share phòng.” Tuy chung chạ với người lạ làm mất đi đôi chút thoải mái, nhưng đó là điều đa số chúng ta chấp nhận. Nên mặc dầu lợi tức gia đình chỉ là $ 5,000 một tháng, nhưng nhiều người vẫn có khả năng trả “sở hụi” lên tới $2,000/tháng hoặc cao hơn. Lợi tức “share phòng” là mặt ngầm của vấn đề chỉ có người trong cuộc mới biết. Nếu định mua nhà để ở và nhân tiện cho share để có người gánh vác bớt trách nhiệm, bạn có thể thêm phần lợi tức “share phòng” vào trong tổng số Income của gia đình, rồi chia ba, bạn sẽ có một con số tương đối chính xác để ước lượng khả năng trả nợ của mình.

Khi làm việc với nhân viên địa ốc trong lúc mua nhà, bạn nên cho họ biết con số đó; Rồi họ sẽ tính ra giá nhà tối đa bạn có thể mua là bao nhiêu.

Kết luận: Tôi cho rằng, trong tư thế người tiêu thụ, chúng ta chỉ nên mua nhà khi căn nhà đó hội đủ 2 yếu tố: Tỷ lệ P/R Ratio không cao hơn 14 hoặc 15, và sở hụi (bao gồm tiền trả Mortgage, thuế và bảo hiểm) không quá 1/3 lợi tức gia đình (cộng thêm tiền cho share phòng).

Khi nào nên bán nhà?

Nếu bạn may mắn mua được một căn nhà hội đủ hai điều kiện đó rồi, tôi nghĩ rằng bạn đang có một kho vàng chờ khai thác. Sở dĩ nói “chờ khai thác” là vì chúng ta còn phải biết bán nhà lúc nào để có tiền đút vào túi.

Dĩ nhiên, ai cũng ước mơ mình mua với giá rẻ nhất và bán với giá cao nhất, cụ thể là vừa mua xong thì giá nhà bắt đầu lên, và vừa bán xong thì giá nhà bắt đầu xuống. Phải nói thật lòng, đó là một ước mơ ích kỷ và độc ác, khi chỉ muốn giành phần tốt nhất cho mình và để lại thiệt hại tối đa cho người khác, nhưng đáng buồn thay, đó lại là một ước mơ thầm kín của đa số chúng ta!

Cũng chính vì nuôi một ước mơ như thế, nên trong cơn sốt giá nhà, không người nào muốn bán căn nhà mình đang ở, sợ rằng giá nhà còn tiếp tục nên cao nữa, cao nữa…. Để rồi sau đó phải đối diện với thực tế phũ phàng là, giá nhà đã lên tới cao đỉnh, và từ từ đổ dốc, đổ dốc….. Rốt cuộc, có nhiều người phải bỏ nhà, dọn ra tay không!

Không ai biết được khi nào giá nhà lên tới đỉnh, lúc nào hạ xuống đáy. Tôi cũng chẳng có tài cán gì để có thể biết được điều đấy. Nhưng theo thiển ý, chúng ta cứ đi ngược lại qui tắc số 1, tức là tính tỷ lệ P/R Ratio: Nếu không nên mua nhà khi tỷ số P/R Ratio lên quá 18, thì khi bán nhà, chúng ta nên chờ đến khi nào tỷ số này lên đến 20, hoặc lỳ lắm thì chờ đến trên 20, rồi bán. Đừng chờ lâu quá, già néo đứt dây, giá nhà có thể bất ngờ giảm xuống.
Các bạn có thể hỏi lại, tôi có làm nghề địa ốc hay không mà rành thế? Một lần nữa, tôi không làm nghề địa ốc, mà chỉ là một người đi làm công ty, ăn lương cố định. Về địa ốc, tôi chỉ có một cái nhà để ở, mua khi tỷ lệ P/R Ratio ở mức 11, có lúc tỷ lệ này đã lên tới 23 mà tôi không chịu bán, cứ giữ lại để chờ làm triệu phú. Sau một thời gian xuống tới 14, nay tỷ lệ P/R Ratio đã lên tới 18. Tôi chờ khi nó lên tới 20 sẽ bán, chứ không dám lì như trước đây nữa.

Tôi không dám nhận chữ “rành thế”, tôi đóng góp ý kiến chỉ vì thấy ý nghĩa hay hay của cái mục “Thế giới người tiêu thụ” này. Mặc dầu tôi đã nghiên cứu cẩn thận và chủ trương viết lách nghiêm chỉnh, nhưng mong các bạn đọc bài để mua vui, đừng coi đây là những lời khuyên chuyên nghiệp. Tôi không hề có ý đó. Cám ơn các bạn đã theo dõi những ý kiến thô thiển, và cám ơn nhà báo đã cho tôi góp phần.

Binhminhnguyen2@yaho o.com
VD