Cú đặt cược thất bại của Trung Quốc vào bất động sản

[Romano]

Khi thị trường nhà ở ở Trung Quốc phát triển bùng nổ, bố mẹ của Gary Meng đã mua một căn hộ từ chủ đầu tư China Evergrande, công ty phát triển BĐS lớn nhất của đất nước. Không lâu sau đó, công ty gọi điện cho Meng với một đề xuất khác: Quản lý tài sản cho họ.

ĐIỀU KHÔNG NGỜ
Khi ấy, gia đình Meng cho rằng đó là một thương vụ tốt với ít rủi ro. Evergrande là thương hiệu có tầm toàn cầu và là một công ty quan trọng ở trung tâm của nền kinh tế đang phát triển của Trung Quốc. Cuối cùng, gia đình Meng đã đầu tư toàn bộ số tiết kiệm của mình.

Sau đó, điều không thể ngờ đã xảy ra. Năm 2021, Evergrande không trả được nợ, đánh dấu sự bắt đầu của một khủng hoảng bất động sản thực sự đã làm rung chuyển nền kinh tế Trung Quốc, hạ gục một số công ty lớn nhất và bỏ lại những người mua nhà bơ vơ chờ đợi trên hơn một triệu căn hộ.Đến giữa năm nay, một công ty bất động sản khác tiếp tục gặp khó khăn là Country Garden. Công ty này tuyên bố hết tiền mặt và đưa ra tín hiệu rằng có thể đó chưa phải là điều tồi tệ nhất. Cả hai công ty nợ tổng cộng 500 tỷ USD và đối mặt với những thách thức quan trọng trong tương lai.

Khả năng của Bắc Kinh để làm giảm tốc độ sự sụp đổ bây giờ đang bị nghi ngờ khi người tiêu dùng tiếp tục thể hiện sự thiếu quan tâm trong việc mua bất động sản, thậm chí trong kỳ nghỉ lễ lớn, thường là một thời kỳ bận rộn với việc bán hàng.

Khủng hoảng nhà ở đang đặt ra một thách thức nghiêm trọng đối với chính phủ Trung Quốc: Họ đang cố gắng làm cho đất nước từ bỏ sự phụ thuộc kéo dài hàng thập kỷ vào bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng việc đó đang làm sâu sắc thêm vào cuộc khủng hoảng niềm tin. Thị trường tài chính đang nghi ngờ về tương lai của kỳ tích kinh tế của Trung Quốc, và các hộ gia đình đang từ bỏ niềm về một tương lai kinh tế tốt đẹp hơn.

Ông Meng và gia đình ông đã đầu tư 300.000 USD vào phòng quản lý tài sản của Evergrande và vẫn chưa được trả 194.000 USD tiền lãi như đã hứa. "Bây giờ tôi chỉ có thể nói rằng tôi cảm thấy rất thất vọng", ông nói.

Các nhà kinh tế, nhà đầu tư và ngân hàng trung ương trên khắp thế giới đang cảnh báo về những rủi ro đối với sự ổn định tài chính của Trung Quốc, kêu gọi Bắc Kinh hành động để ổn định khủng hoảng nhà ở. Giám đốc kinh tế của Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Pierre-Olivier Gourinchas, nói vào hồi tháng 10 rằng khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc đang làm suy giảm niềm tin và gây khó khăn tài chính."Vấn đề là nghiêm trọng", ông nói tại một hội nghị cấp cao tại Marrakesh, Morocco. Cả Ngân hàng Thế giới và Quỹ Tiền tệ Quốc tế đều đã giảm dự báo tăng trưởng cho nền kinh tế Trung Quốc.

Theo các chuyên gia kinh tế, cuộc khủng hoảng nhà ở đã làm nổi bật nhu cầu cấp bách để Trung Quốc điều chỉnh chiến lược kinh tế của mình bằng cách giảm sự phụ thuộc vào đầu tư trong các lĩnh vực như hạ tầng và bất động sản, và đặt nhiều hơn vào việc thúc đẩy sự tăng trưởng do người tiêu dùng.

Chính quyền Trung Quốc đã cố gắng ổn định doanh số bán nhà giảm sút trong vài tuần gần đây, nhưng những nỗ lực này đã chỉ cho thấy hiệu quả hạn chế. Ví dụ, Country Garden không thể thanh toán khoản nợ gần 200 tỷ USD vào cuối tháng 10 và vẫn còn hơn 400.000 căn hộ đã bán nhưng chưa hoàn thành.

Sự thống trị của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Trung Quốc đã phát triển qua một giai đoạn kéo dài. Trong nhiều năm, nhà ở là lựa chọn đầu tư ưa thích khi chính quyền địa phương hưởng lợi từ việc bán đất, gia đình đầu tư vào bất động sản và một thị trường việc làm sôi động cho những người xây dựng, họa sĩ, người trang trí cảnh quan và môi giới bất động sản.

Trước khi suy thoái xảy ra, gây nên cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay, Evergrande là một câu chuyện thành công chặt chẽ liên quan đến sự phát triển kinh tế của Trung Quốc. Được thành lập vào năm 1996 bởi doanh nhân Xu Jiayin, còn được biết đến với tên gọi Hui Ka Yan, Evergrande đóng vai trò quan trọng trong quá trình đô thị hóa một số lớn khu vực của đất nước.

Khi Evergrande vay mượn từ các ngân hàng Trung Quốc và nhà đầu tư nước ngoài để thúc đẩy sự mở rộng nhanh chóng, họ trở thành một gã khổng lồ với hàng nghìn công ty con. Công ty mở rộng sang các lĩnh vực như nước đóng chai, chăn nuôi heo, ô tô điện và thậm chí là bóng đá chuyên nghiệp.Mô hình kinh doanh của Evergrande đã được các nhà phát triển khác sao chép và bất động sản trở thành đóng góp quan trọng nhất cho sự tăng trưởng nhanh chóng của Trung Quốc. Năm 2020, chính phủ trung ương chuyển sự chú ý của mình vào khối nợ đã tích tụ ngày một nhiều lên và hạn chế khả năng của các công ty bất động sản vay tiền từ ngân hàng. Chính sách này đặt ra một giới hạn về mức nợ mà các nhà phát triển có thể có và khiến các công ty như Evergrande đang tìm kiếm nguồn tiền và nỗ lực tránh khỏi tình trạng thiếu tiền mặt bằng các phương tiện rủi ro hơn.

Evergrande gấp rút tìm cách gọi vốn bằng phương thức bán căn hộ trước khi chúng được xây dựng. Họ cũng huy động nhân viên, gợi ý đầu tư vào các khoản vay ngắn hạn hoặc sẽ bị mất cơ hội nhận thưởng. Họ cũng thuyết phục những người đã mua căn hộ của Evergrande trước đó để mua các sản phẩm đầu tư mang lại lợi nhuận khổng lồ. Ông Meng và bố mẹ ông được hứa lợi suất 8 và 9 % trên khoản đầu tư của họ. Họ kiếm được lợi nhuận đúng như vậy vào năm 2021, nhưng đến năm sau, việc thanh toán lãi ngừng hoàn toàn.

TƯƠNG LAI RA SAO?
Việc vay mượn mạnh mẽ ở Trung Quốc đã tạo ra sự quá mức trong các ngành khác: Các công ty bảo hiểm mua khách sạn, và một công ty giải trí mua một hãng phim Hollywood. Tất cả các hoạt động kinh tế này làm cho chính phủ dễ bỏ qua bong bóng đang phát triển vì các công ty, kể cả Evergrande, đều giúp chính quyền địa phương - trước tiên bằng cách mua đất và sau đó bằng cách xây dựng các khu đô thị góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế.

Các chuyên gia kinh tế đều đồng thuận rằng, Trung Quốc sẽ không quay lại những ngày thái quá như trước. Nhưng vẫn còn những câu hỏi, đặc biệt là khi tình hình kinh tế toàn diện trở nên u ám.

“Khi có tới 30 năm giá tăng, không cách nào có thể dừng quá trình đó mà không gây ra đau đớn toàn diện trong mọi phần của nền kinh tế”, ông Michael Pettis, một nhà nghiên cứu cấp cao tại Viện Carnegie về Hòa bình Quốc tế nói.

Tất cả những người hưởng lợi từ sự bùng nổ bất động sản - ngân hàng, chính quyền địa phương và các hộ gia đình – hiện đều là nạn nhân. “Câu hỏi chính trị là, ai chịu thiệt hại”, ông Pettis nói.Cho đến nay, chính phủ đã làm rõ rằng những người mua nhà sẽ không phải là nạn nhân của sự suy thoái tại thị trường bất động sản. Mặc dù đã vỡ nợ, Evergrande vẫn được các quan chức cho phép tiếp tục xây dựng 300.000 căn hộ năm ngoái.

Nhưng tháng trước, chính quyền đã bắt giữ ông Xu, người sáng lập Evergrande. Một số cán bộ quản lý cấp cao và nhân viên của phòng quản lý tài sản của công ty cũng đã bị đưa vào cuộc điều tra.

Theo ước lượng từ các nhà kinh tế tại công ty tài chính Nhật Bản Nomura, để hoàn thiện tất cả số lượng các căn hộ đã được các công ty BĐS hứa trước đó sẽ tốn từ 55 tỷ đến 82 tỷ USD,.

Nhưng những nhà phát triển BĐS này còn nợ tiền nhiều người khác. Các nhà cung cấp, như kiến trúc sư, người xây dựng và môi giới, đang đợi chờ hơn 390 tỷ USD, theo ước lượng của một số người. Những người cho vay hàng tỷ USD cho các nhà phát triển Trung Quốc đang hợp tác để cố gắng lấy lại một số tiền của họ thông qua các kế hoạch tái cấu trúc phức tạp.

Và những nhà lãnh đạo Trung Quốc sẽ cần phải chi thêm nhiều tiền để tăng cường doanh nghiệp và hộ gia đình tư nhân, để khuyến khích họ chi tiêu và đưa nền kinh tế vào quỹ đạo phát triển, theo Bert Hofman, một nghiên cứu viên cấp cao về kinh tế Trung Quốc tại Viện Chính sách Hội đồng Châu Á. Điều này sẽ đồng nghĩa với việc chuyển thêm nhiều tiền vào các lĩnh vực như lợi ích hưu trí nông thôn và mở rộng phủ sóng chăm sóc sức khỏe.

“Rộng lớn hơn, cần phải thực hiện các biện pháp cải cách để quản lý phía cung của nền kinh tế mà không sử dụng bất động sản như một đòn bẩy”, ông Hofman nói.