Sóng ngầm cắt lỗ căn hộ của nhà đầu tư F0

[june04]

Vài tháng nay, anh Điền rao bán lỗ 100 triệu đồng căn hộ một phòng ngủ, giá 1,7 tỷ đồng đang xây móng, song chẳng ai hỏi mua.

Anh Điền đang ở trọ tại Bình Thạnh cho biết, cuối năm 2020, lúc dịch Covid-19 chưa bùng phát lần thứ tư, khi đó anh háo hức vì mua được căn nhà đầu tiên trong đời với giá 1,8 tỷ đồng kèm theo nhiều ưu đãi, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán dài tại khu Đông TP HCM. "Vợ chồng tôi cảm giác vừa chiến thắng bản thân, đạt được cột mốc mua nhà ở tuổi 30. Song cảm giác này nhanh chóng qua đi khi hạn thanh toán đến gần", anh Điền tâm sự.

Với khoản vay hơn 1,3 tỷ đồng (ưu đãi lãi suất cả năm 2021), từ đầu năm 2022 trở đi, lãi vay thả nổi, cộng thêm nợ gốc, mỗi tháng vợ chồng anh thanh toán ngân hàng hơn 25 triệu đồng.

Đến cuối tháng 3, tự lượng sức đã đuối tài chính, vợ chồng anh Điền bàn nhau bán căn nhà hình thành trong tương lai vì nếu kéo dài sẽ lâm cảnh "còng lưng trả nợ". Những tưởng bán nhà có thể nhanh chóng thu về tiền chênh vài trăm triệu đồng như sale quảng cáo thời mở bán, song va vấp thực tế khiến anh Điền lập tức bị hụt hẫng vì không ai hỏi mua, phí môi giới lại cao. Trước đây, căn hộ là niềm tự hào, đến nay tài sản này biến thành món nợ dai dẳng.

"Tháng 3 rao bán giá gốc không ai mua, từ tháng 4 đến nay tôi giảm giá 100 triệu đồng, trong đó có 50 triệu đồng là các khoản ưu đãi nhận được khi mua nhà nhưng vẫn chưa có khách quan tâm. Nếu tiếp tục ôm hàng, tôi sẽ bị lỗ tiền lãi suất, chưa kể khoản phí môi giới 2% giá trị hợp đồng", anh Điền lo lắng.

Cũng là khách hàng F0, anh Kỳ mua căn nhà đầu tiên (2 phòng ngủ, 2 toilet) cuối năm 2019 với giá gần 2,5 tỷ đồng ở TP Thủ Đức, trong đó vay 70% giá trị tài sản.

Anh cho biết trong năm đầu nhận nhà về ở, vợ chồng vẫn phấn khởi vì có dòng tiền bố mẹ gia đình hai bên hỗ trợ thanh toán. Nhưng từ năm 2022, lãi suất đội lên cao và không còn nhận được sự trợ giúp tài chính từ gia đình, khoản nợ gốc và lãi trả góp hàng tháng trở thành nỗi ám ảnh của vợ chồng.

Anh Kỳ kể lại, thu nhập cả hai vợ chồng thời mua nhà 45 triệu đồng một tháng nhưng từ quý III/2021 trở đi đã giảm xuống dưới 40 triệu đồng. Từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 4/2022, vợ chồng anh phải bỏ riêng khoản tiền hơn 30 triệu đồng mỗi tháng để trả tiền nhà, ngân sách gia đình luôn cạn kiệt khi chưa đến kỳ nhận lương, chi tiêu phải dè xẻn để lo trả nợ. Áp lực lớn, lại có con nhỏ, anh bán căn hộ giá 2,3 tỷ đồng suốt 6 tháng mới có khách mua.

"Nếu tính cả phần tiền lãi, mức lỗ lên đến gần 300 triệu đồng", anh Kỳ cho hay và nhìn nhận dù lỗ nhưng không tiếc vì có được bài học kinh nghiệm mua nhà sau này. Anh cho biết, bán nhà xong, trở lại cảnh ở trọ thời điểm hiện nay giá thuê rất rẻ nên trút được mọi gánh nặng.

Các toà nhà chung cư tại khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Khoa, môi giới tự do chuyên dòng sản phẩm căn hộ chào bán thứ cấp (khách hàng, nhà đầu tư mua đi bán lại) tại khu Đông TP HCM, cho biết trong khoảng 2 năm gần đây, các dự án chào bán sản phẩm thường xuất hiện khá đông nhóm khách hàng F0 (mua nhà lần đầu). Đa phần các khách hàng này chuộng dùng đòn bẩy tài chính với gói ưu đãi lãi suất một năm.

Những người này thường háo hức mua nhà nhưng chưa nhìn hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua một đến hai năm mua căn hộ, luôn có lượng khách hàng F0 âm thầm xả hàng dưới giá vốn do đuối tài chính.

Theo ước tính của ông Khoa, trong 2 năm qua, số lượng nhà đầu tư F0 bán cắt lỗ mà ông từng ghi nhận được có xu hướng tăng lên. "Dù các khách hàng F0 này bán căn hộ với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá mua vào, những ca thoát hàng vẫn khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của chủ đầu tư luôn tung nhiều ưu đãi hơn, giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm", ông Khoa nhận xét.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, xác nhận trên thị trường đang xuất hiện khá nhiều trường hợp người mua nhà chỉ ôm trong khoảng một năm đến 18 tháng. Sau đó, họ lại âm thầm xả hàng ra, chấp nhận bán bằng giá thời điểm mua vào, nếu tính cả thuế phí họ phải chịu lỗ ít nhất 7-8%. Cũng có nhóm khách hàng F0 chấp nhận bán lỗ nhiều hơn 10% vì gánh nặng tài chính.

CEO Ngọc Châu Á phân tích, nhóm khách hàng F0 này đa phần thiếu kiến thức mua nhà. Thời gian đầu, việc thanh toán 15-20% còn lại ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà khá nhẹ nhàng, nhưng đến lúc nhận nhà, khó khăn tài chính mới bắt đầu xuất hiện. Nhiều người mua căn hộ khi mới về ở rất thích vì tâm lý lần đầu tiên trong đời được sở hữu nhà, thoát khỏi cảnh ở thuê. Tuy nhiên, gánh nặng tài chính khiến cho trải nghiệm này không còn lung linh như lúc ban đầu nữa. Kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như kịch bản môi giới vẽ ra lúc bán hàng cũng không thể thực hiện vì thanh khoản thị trường khá yếu. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp nhà đầu tư F0 đành bán lỗ để thoát áp lực tài chính.

Năm nay, theo khảo sát của Công ty Ngọc Châu Á, ông Hạnh cho biết mặt bằng giá căn hộ đã thiết lập mức mới rất cao. Tính đến tháng 5/2022, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh bình quân 65-70 m2, giá bán tại quận 12 lên đến 45 triệu đồng một m2, tương ứng 2,8-3 tỷ đồng một căn. Nhà một phòng ngủ, một toilet, giá trong ngưỡng 1,8-1,9 tỷ đồng một căn.

Tại quận 9 cũ nay thuộc TP Thủ Đức, theo ông Hạnh, thậm chí giá chung cư mới mở bán cũng vọt lên ngưỡng 50-70 triệu đồng một m2 trong khi quận Thủ Đức cũ còn có căn hộ chào giá lên đến 80 triệu đồng một m2. Với mức giá như vậy, dù thanh toán giãn tiến độ hay ngân hàng hỗ trợ lãi suất thời gian đầu, đến khi hết hạn ưu đãi, những khách hàng này đều cảm thấy "ngộp thở".

Ông Hạnh cho rằng với người mua nhà ở, giả sử thu nhập thực tế của 2 vợ chồng trẻ đạt khoảng 50 triệu đồng một tháng cũng khó có thể mạnh dạn mua căn hộ với mặt bằng giá nhà niêm yết của năm nay. Bởi dù có tích luỹ hay hỗ trợ ban đầu thì vẫn không thể gồng để trả lãi nổi. Hai năm Covid, thu nhập giảm hoặc mất thu nhập, đến năm nay, lương không tăng nhưng vật giá leo thang, lạm phát cao, nếu vẫn phải vắt kiệt hầu bao trả lãi hàng tháng là "ác mộng" cho người mua ở thực và chưa đạt đến ngưỡng tài chính an toàn.

Theo các chuyên gia, trước khi xuống tiền mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay càng ít càng tốt để tránh rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi. Tỷ trọng vốn vay khi mua nhà hình thành trong tương lai năm nay chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi.

Nếu thu nhập tổng của gia đình dưới ngưỡng 50 triệu đồng một tháng và chỉ mới tích lũy được 20-30% giá trị căn hộ, tốt nhất đừng nên mua nhà bằng mọi giá. Người mua nên tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ nhỏ thay vì mua nhà to hoặc thậm chí cân nhắc thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua nhà.