Bên trong Forest City, Malaysia: "siêu dự án" 100 tỷ USD nay hoá ra "thành phố ma" của Country Garden

[trungthuc]

Country Garden từng nuôi tham vọng lớn về siêu dự án "Forest City" ở Malaysia, nhưng khu dự án này nay đã trở thành "thành phố ma" gần một thập kỷ sau khi được khởi công.

Siêu dự án 100 tỷ USD
Ở mũi phía Nam của bán đảo Malaysia, một cụm chung cư sang trọng cao tầng nhìn ra biển được xây dựng để làm chỗ ở cho hàng chục ngàn người. Gần một thập kỷ sau khi gã khổng lồ bất động sản Country Garden của TQ bắt đầu khởi công dự án, khu vực này nay gần như bị bỏ trống hoàn toàn.

Một số người hiện nay đang rất quan tâm đến nó: các chủ nợ quốc tế của Country Garden.

Dự án 100 tỷ USD này có tên "Forest City", được kỳ vọng sẽ trở thành kiệt tác hào nhoáng của tập đoàn bất động sản Country Garden ở nước ngoài, nhưng giờ đây đã trở thành mục tiêu của các chủ nợ khi tập đoàn này đang gặp cơn khủng hoảng tài chính quá lớn.

Forest City hiện là phần tài sản có giá trị lớn nhất của Country Garden ở bên ngoài đại lục. Trong trường hợp công ty này bị vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thiện này có thể giúp cho các chủ nợ thu về khoản tiền ước tính là 1,5 tỷ USD, theo John Han, đối tác của công ty luật Kobre & Kim.

Dự án Forest City gần như "trống rỗng" là lời báo động nhắc nhở sâu sắc về một số vấn đề cốt lõi đã phá hủy lĩnh vực bất động sản từng bùng nổ của TQ: vay nợ cao và xây dựng quá mức, xen lẫn với "một chuỗi vận rủi".(?)

Forest City vốn là hiện thân cho chiến lược của Country Garden trong việc tung ra các siêu dự án ở những khu vực có tiềm năng cao và giá đất thấp, một mô hình đã thúc đẩy sự tăng trưởng của họ trong giai đoạn thị trường bất động sản ở TQ đang bùng nổ.

"Theo các tính toán của Country Garden, nếu họ mua được đất rẻ, rủi ro sẽ thấp", Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho hay. "Họ đã cố gắng sao chép sự thành công ở TQ để đem áp dụng ở nước ngoài".


Mô hình thật lộng lẫy và hình ảnh về hàng ngàn căn hộ sang trọng gần như bỏ trống ở Forest City (Ảnh: WSJ)

Tuy nhiên, doanh số bán hàng bị sụt giảm lớn cùng với khoản nợ đang tăng dần đã tạo ảnh hưởng nặng nề đến Country Garden ở cả trong và ngoài nước. Đầu tháng 8 vừa qua, tập đoàn này trễ hạn thanh toán lãi đối với 2 lô trái phiếu bằng đồng USD. Họ đã tạm thoát được vỡ nợ trong gang tấc sau khi thanh toán lãi trước khi thời gian được gia hạn kết thúc trong tuần này, nhưng vẫn làm dấy lên mối lo ngại rằng, đến cuối cùng nó cũng sẽ chịu chung số phận với hàng chục tập đoàn, công ty bất động sản khác.

Cổ phiếu niêm yết tại Hong Kong của tập đoàn này đã mất hơn một nửa giá trị kể từ đầu năm nay, khi giới đầu tư đang chuẩn bị cho tình huống xấu nhất.

Nếu Country Garden bị vỡ nợ, đối với các khoản nợ quốc tế, các chủ nợ của họ có thể muốn kiểm soát số tài sản nằm bên ngoài TQ, ông Han cho hay. Theo ông, điều này là do các chủ nợ quốc tế thường khó tiếp quản tài sản và các công ty con được thành lập ở đại lục, do một số quy định đặc biệt trong hệ thống pháp lý của TQ.
Từng là một động lực tăng trưởng của nền kinh tế TQ, lĩnh vực bất động sản đã bùng nổ trong nhiều thập kỷ qua, trong khi các công ty này tích cực vay mượn và xây dựng với quy mô ngày càng lớn. Nhưng rồi chính quyền Bắc Kinh bắt đầu siết chặt tín dụng đối với các công ty bất động sản sản để ngăn chặn hành vi đầu cơ trục lợi, lừa đảo người tiêu dùng.

Vào cuối năm 2021, China Evergrande Group, từng là một tập đoàn bất động sản lớn nhất nước này, đã bị vỡ nợ đối với các khoản vay nợ quốc tế. Hồi năm ngoái, một công ty bất động sản lớn hàng đầu khác, Sunac China, cũng tiếp bước bị phá sản. Một số người mua nhà đã từ chối thanh toán nợ thế chấp khi việc xây dựng bị đình trệ và không được giao nhà đúng kỳ hạn thỏa thuận dù đã đóng đủ tiền mua nhà. Các vấn đề kinh tế dưới thời đại dịch COVID-19 càng khiến cho tình trạng đó trở nên nghiêm trọng hơn: sản xuất ngưng tr65, thất nghiệp cao, phong tỏa dịch quá chặt chẻ.

Năm 2023 bắt đầu với tinh thần lạc quan cho rằng doanh số bán nhà sẽ gia tăng trở lại, nhưng lĩnh vực này lại rớt vào cảnh suy thoái nặng. Khó khăn về tài chính của Country Garden càng khiến cho giới đầu tư thêm lo ngại.

"Thành phố ma"
Forest Country được xem như là dự án sẽ giúp cho Country Garden thu hút được niềm tin của nhiều người giàu có khắp nơi. Cho đến mãi gần đây, tập đoàn này vẫn được xem là một trong số những nơi phát triển ổn định nhất của TQ. Khu vực nơi mà họ thiết lập ra dự án này, ở phía Nam bang Johor của Malaysia, từng là một vạt rừng cách Singapore chỉ có vài dặm. Tập đoàn từng lên kế hoạch xây dựng 4 hòn đảo trên khoảnh đất này, hứa hẹn sẽ trở thành sự thay thế rẻ hơn cho trung tâm thương mại nằm cách đó khoảng 20 phút lái xe.


Hàng trăm căn hộ tại Forest City được rao bán hoặc cho thuê trên các trang web bất động sản địa phương (Ảnh: WSJ)

Country Garden nắm quyền sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua sự liên doanh địa phương Country Garden Pacificview, phần còn lại thuộc về Esplanade Danga 88, công ty tư nhân Malaysia trực thuộc một cơ quan chính phủ ở Johor và quân chủ Ibrahim Iskander của bang. Dự án được khởi công vào năm 2015, từ đó nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi golf gần đó. Trong báo cáo thường niên năm 2016, Country Garden mô tả nó như một "dự án chiến lược dài hạn".

"Ở thời điểm đó, đó là một dự án đầy hứa hẹn, mọi thứ đều có vẻ rất suôn sẻ", ông Li đưa ra nhận định.
Nhưng kể từ lúc sau đó, Forest City bị gọi là "thành phố ma", giống như nhiều siêu dự án khác ở TQ, từng vẽ ra giấc mơ đẹp đẽ nhưng chưa bao giờ được hoàn thiện. Country Garden Pacificview đã bác bỏ biệt danh nói trên, nói rằng có hơn 80 đơn vị nhà ở đã được bán. Tuy nhiên, hầu hết trong số chúng dường như được mua như một khoản đầu tư, chứ thực tế không có ai đến sinh sống cả với hàng trăm, hàng ngàn căn nhà được đăng rao bán lại hoặc cho thuê trên các website về bất động sản địa phương.

Lịch sử giao dịch trên những website này cho thấy giá trị của chúng đã bị sụt giảm trong những năm gần đây, những căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá 280 USD/ft2 (3.100 USD/m2) giờ chỉ còn 116 USD/ft2 (1.250 USD/m2)

Dự án này hiện tại mới chỉ hoàn thiện có 15%, trong đó chỉ có 1 trong 4 hòn đảo được xây dựng lên.

"Công ty chúng tôi vẫn lạc quan về việc xây dựng các hòn đảo nhân tạo, trong đó bất động sản là mảng kinh doanh cốt lõi", Country Garden Pacificview cho hay, và nói thêm rằng, các công ty vẫn cam kết với kế hoạch tổng thể đã được phê duyệt trên khoảnh đất có diện tích 7.000 mẫu Anh (28,3 km vuông) để làm nhà ở cho 700.000 người. Công ty cho biết họ không thể đưa ra bình luận về viễn cảnh tài chính của Country Garden.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Hoạt động kinh doanh vẫn chưa bắt đầu trên con đường đi dạo gần đó có tên là "Phố thương mại", nơi mà hầu như vẫn còn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke. Một bãi biển nhìn ra Singapore chỉ cách đó vài bước chân, nơi này cũng vắng bóng người, rải rác những biển cảnh cáo không được xuống nước vì có cá sấu.


Một bãi biển ở Forest City nhìn ra Singapore không có bóng một du khách, trong khi những con phố gần như trống rổng không, chỉ có vài nhân viên bảo vệ và người làm vườn (Ảnh: WSJ)

Doanh số bán hàng ban đầu rất cao đối với nhóm khách hàng mục tiêu của Forest City, những người TQ giàu có muốn có sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc sử dụng bất động sản cho đầu tư cho đến khi Bắc Kinh đã siết chặt kiểm soát vốn ra vào năm 2016 nhằm hạn chế các khoản chuyển tiền thanh toán ra nước ngoài.

Trong năm 2018, chính phủ mới ở Malaysia chỉ trích việc dự án chỉ tập trung vào người mua ở TQ, điều này càng mang đến nhiều thách thức hơn khi giới đầu tư TQ lo ngại những hạn chế về quyền được sở hữu nhà và được thị thực cư trú dài hạn.

Đến năm 2020, đại dịch COVID-19 đã tấn công thị trường nhà đất. Hậu quả là, Country Garden chỉ có xây dựng 26,000 căn nhà và chỉ có khoảng 9,000 người đến ở. Những bức tường trắng trống trải của hàng ngàn căn hộ không người ở có thể được nhìn thấy khi đi dọc những con đường gần như bỏ hoang của Forest City và chỉ có một số người đến ngắm cảnh hoặc các nhân viên bảo vệ.

Ngoại trừ một vài nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt mỗi tòa nhà bỏ trống không, những cánh cửa sổ dán đầy áp phích có câu hứa hẹn "sẽ sớm có thêm nhiều cửa hàng".


Doanh số bán hàng ban đầu tại Forest City rất cao trong số nhóm khách hàng mục tiêu,những người TQ giàu có muốn [*rửa tiền] có ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư (Ảnh: WSJ)

Hiện tại, những người đến thăm công viên nước và những khu vườn được chăm sóc cẩn thận của Forest City chủ yếu là những nhân viên nhà hàng rảnh rỗi và một số gia đình người Malaysia đến chụp ảnh tại bể bơi và bãi biển. Gần đây, Forest City đã thu hút được một lượng du khách từ nước láng giềng Indonesia, và một số người đến từ Hàn Quốc muốn đến xem sân golf.

Mitran Vee, 35 tuổi, quốc tịch Malaysia, cho hay vào thời điểm chuyển đến đây ở cách đây hai năm rưỡi, cả một tầng trong tòa nhà chỉ có một mình ông sinh sống. Hiện tại, một căn nhà khác cùng tầng có người đến ở. "Người dân bắt đầu đến, mặc dù chậm nhưng hi vọng họ sẽ đến", ông nói.

Country Garden và chính phủ Malaysia vẫn đặt kỳ vọng vào Forest City. Hồi tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho hay việc phát triển dự án sẽ tập trung vào một đặc khu tài chính, nơi mà thủ tục xin thị thực nhập cảnh nhiều lần tiện lợi và với mức thuế thấp.

Một vài trong số cư dân ít ỏi của Forest City lại thích sự vắng vẻ này. "Ở đây rất yên tĩnh, không có tiếng ồn", Vivian Chun, 41 tuổi đến từ Nam Kinh, TQ, chuyển đến đây sinh sống từ đầu năm nay cùng với đứa con trai 8 tuổi, cho biết. Con trai bà nhập học một trường quốc tế, trong khi bà thường xuyên tới khu nghỉ dưỡng golf cách đó chỉ vài dặm. "Ít người còn tốt hơn là có quá đông người", bà nói./.

Uổng ...